浅谈行政诉讼的起诉/褚静

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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
审查逮捕工作中的证据问题

江西省莲花县人民检察院 史文胜
莲花县人民法院 李俊敏


我国《宪法》第三十七条规定：中华人民共和国公民的人身自由不受侵犯。任何公民，非经人民检察院批准或者决定或者人民法院决定，并由公安机关执行，不受逮捕。……这样，国家以最高的法律形式将批准逮捕的权力赋于给了人民检察院。由于人身自由是公民的基本权利，如果人身自由被侵犯、被限制，甚至被剥夺，肯定会影响公民其他权利的实现。因此，对于公安、安全机关提出的需要逮捕的公民，人民检察院应当认真审查，只有那些符合我国《刑诉法》第六十条规定的逮捕条件的，才应当批准逮捕。否则，检察院只能作出不批准逮捕的决定。而是否符合逮捕条件，主要的看公安、安全部门所提供的证据情况，审查逮捕主要的就是审查证据，证据在案件中起着决定性的作用。

一、正确理解修订前后《刑诉法》关于逮捕条件的证据要求

由于修订前的《刑诉法》第四十条规定的逮捕条件是：对主要犯罪事实已经查清、可能判处徒刑以上刑罚的人犯，采取取保候审，监视居住等方法，尚不足以防止发生社会危险性，而有逮捕必要的，应即依法逮捕。这一规定相对于现行《刑诉法》第六十条的规定：对有证据证明有犯罪事实，可能判处徒刑以上刑罚的犯罪嫌疑人、被告人，采取取保候审、监视居住等方法，尚不足以防止发生社会危险性，而有逮捕必要的应即依法逮捕。其对证据的要求是不同的，容易给人造成一种错误印象，即：现行《刑诉法》已大大降低了逮捕对于证据的要求，只要有一、两个证据证明有犯罪事实存在就可以批准逮捕某个公民了。其实，修订前后的刑诉法规定的逮捕条件对证据的要求存在着质和量的区别。所谓对证据的质的要求，也就是对证据真实情况的要求，确切、真实的证据不仅是审查起诉、定罪量刑时的要求，也是审查批准逮捕时的要求，对此，修订前后的刑诉法的要求是相同的，所不同的，是对证据的量的要求，即对证据证明程度和对证据数量的要求。虽然，现行刑诉法规定的逮捕条件对证据在数量上没有明确的要求，而且也降低了对证据量的要求，但是必须达到能够证明“有”犯罪事实的程度，这也是批准逮捕对证据的基本要求，孤证是不能定案的，只有确实是能互相应证的证据，才符合“有证据证明有犯罪事实”的要求。

二、审查逮捕时必须有的证据

（一）证明犯罪主体资格的证据。如青少年犯罪案件必须有犯罪嫌疑人的出生证明，以确定其是否达到刑事责任年龄；对于卷中有材料反映疑犯可能患有精神病的，必须有相关的司法精神病学鉴定，以确定其有否刑事责任能力；对于职务犯罪等特殊主体的犯罪案件，如贪污、渎职等案件，必须有相关的职务任命、登记、工作分工等证据证实；对于单位犯罪的，必须有工商登记、社团登记及章程、会议记录等证据证实；强奸罪的犯罪主体一般为男性犯罪嫌疑人，女犯罪嫌疑人只有在共同犯罪的情况下，才能成为强奸案的犯罪主体，此种案件必须提供共同犯罪的证据，才能批准逮捕女性犯罪嫌疑人。

（二）证明犯罪的客观方面的证据

1、以危害结果作为定罪主要依据的，审查逮捕时必须有相关证据。如伤害结果的不同涉及到疑犯是否构成犯罪，重伤、轻伤的不同，还涉及到案件主管的问题，因为轻伤一般属于自诉范围。因此，伤害案必须要有法医检验报告或医疗鉴定等证明伤情的证据。而以数量大小作为划分罪与非罪或重罪与轻罪的案件，在我国刑法规定中有很多，如盗窃、诈骗、抢夺、走私、偷税等犯罪，审查此类案件时，必须有确切的数据证据来证明。

2、以危害对象作为定罪主要依据的，如遗弃犯罪，必须提供被遗弃者是年老、年幼、患重病或其他没有独立生活能力的人的证据：泄露国家机密的犯罪，必须提供证明被泄露的是国家机密，是什么级别的机密的证据；而非法收购、贩卖珍贵濒危野生动物的犯罪，必须提供能证明被收购、贩卖的是何种动物及其珍贵、濒危程度方面的证据。

以上所述的有关犯罪主体和犯罪的客观方面的证据，在具体的案件中，都是至关重要的，这些证据虽然不必要很多，但缺少它就不行，甚至是一个行为已具备了犯罪构成的几个要件，就是因为缺了上述证据中的一个，就无法给行为人定罪，更不用说批准逮捕了。比如，某人自供非法出卖了国家机密，而该“机密”也被安全机关在某外国人处截获。但是，安全机关并没有请有关部门对该“机密”进行鉴定，它究竟是不是国家机密？属于何种机密，无证据证实，对于这种情况，我们就不能作出批准逮捕的决定。

三、审查逮捕之最低证据要求

所谓最低证据要求是指在审查逮捕时，虽然没有直接证据证明某一事实的存在，但是，办案人员根据事实之间的常态联系，能以某一已经查明的事实推断另一难以证明的事实的存在。这种“已经查明的事实”就是审查逮捕时对证据的最低要求，而需要推断的往往是犯罪的主观方面。

犯罪的主观方面是指支配和影响犯罪主体实施犯罪的行为的主观心理状态，包括犯罪的故意、过失、目的、动机四个内容。它是行为人的一种内心活动，只要行为人拒不供认或矢口否认，那是很难查明的。但是，作为犯罪构成的一大要件，审查逮捕时又是必须查明的，此时，根据现已查明的证据进行推断就成了唯一的途径。推断并不是主观臆断，而应该根据行为人所具体实施的犯罪行为，造成的危害后果等来分析，推断其主观心理状态。推断是建立在一定已查明的事实（证据）基础之上的。能否推断出另一需查明的事实的存在，关键在于现已查明的事实是否达到一定的量。而这种量的多少，在具体的案件中因案情的不同而不同。

（一）直接故意的推断。直接故意是行为人明知自己的行为一定会发生危害社会的结果，并且希望这种结果发生的心理态度。也就是说，在认识因素方面，行为人已经认识到了自己的行为所具有的危害社会的性质；在意志因素上，行为人又积极追求这一危害结果的发生，它是认识因素和意志因素的结合和统一。如行为人明知朝人群开铳，会造成他人伤亡的结果，但他还是朝离他只有四、五米远的人群扣动了扳机，致两死一伤的结果。一般的人都知道，鸟铳是一种致命性武器。因此，应推断行为人具有杀人的故意。

（二）间接故意的推断。间接故意是行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且放任这种结果的发生的一种心理态度。较之直接故意，它在认识因素上也是行为人已经认识到了自己的行为所具有的危害社会的性质，而在意志因素上，它却是消极地放任这一结果的发生。如行为人因与邻居有矛盾，便从窗户上投毒于邻居煮饭的锅内，邻居因招呼客人吃饭，幸免于难，反倒毒死了用膳的客人。行为人对于他投毒的危害性是清楚的，而他对于毒死他人的后果的发生是持放任的态度。只要案件中没有证明行为人是精神病发作所致的证据，就应推断为是一种不计后果的间接故意。

（三）犯罪过失之推断，犯罪过失是指行为人应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免的一种心理态度，在认识因素上，必须对危害结果应当预见或已经预见，在意志因素上，必须表现为疏忽大意或者轻信。如交通肇事，如果案卷中没有行为人用汽车故意去伤害人或者是意外事件的证据，一般应推断为普通的交通肇事。至于其在主观上到底是过于轻信的过失，还是疏忽大意的过失，则要视行为人是否应当预见或已经预见行为可能发生危害社会的结果而定。

（四）犯罪目的之推断。犯罪目的是指行为人希望通过实施危害行为达到某种危害结果的主观愿望。它不是所有犯罪在主观方面的构成要件。而只是特殊条件，只有在刑法分则对其作出明文规定时，这种特定的条件才成为该种犯罪在主观方面的必要构成要件。我国刑法主要将目的犯罪规定在侵财案件中，多以牟利、营利、非法占有为目的来表述，在办理具体的案件时，必须要有足够的证据来证明行为人的目的，如无法证明犯罪目的或犯罪目的不明的，则不能构成犯罪，也就不能批准逮捕。

（五）犯罪动机。犯罪动机是指行为人实施危害行为时的内心动力。它不是犯罪在主观方面的必要条件，往往易被忽视。但是，正确判断行为人的犯罪动机，有利于正确分析、判断行为人在主观上的罪错程度。认真审查行为人的犯罪动机，往往能收到意外的效果，如某检察院在审查一故意杀人案时，办案人员发现犯罪嫌疑人从千里之外来杀害被害人，他与被害人素不相识，相互之间，无怨无仇，找不到任何一个要杀死被害人的理由，后来还是从犯罪动机上找到了突破口，原来，行为人是受雇于他人来杀人的，其动机就是要钱，杀死被害人是犯罪目的对于他来说，只要有人给钱，要人去杀任何人都可以。该案的办案人员通过审查犯罪动机，挖出了躲在幕后的犯罪主使人，这是一个非常典型的通过现已查明证据（事实）推断另一需要查明的事实存在的案例。

四、审查逮捕时对证据的审查

审查逮捕时对证据的审查，应着重对证据质的审查，即对证据的合法性、客观性、关联性的审查，这是一个总的要求，但是，对具体的证据种类，其着重点各有不同。

（一）对证人证言类的审查，应着重于对证人的基本情况，与犯罪嫌疑人、被害人之间的关系，与案件本身有否利害关系，该证人证言与其他证据之间的关系，是否有指证，逼取证据等方面进行审查。

（二）对物证、书证类证据的审查，主要审查该类证据的取得是否合法有效，包括取得的途径、时间、地点、方法等，证据本身有否被损毁、被掉换？能否反映案件的客观真实情况？

（三）对鉴定结论类证据的审查。应着重于审查鉴定人资格，以及鉴定、检验的方法是否科学，技术、手段是否先进，结论是否正确，切勿盲目采信专家之言。