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关于头孢西林商标争议案的法律思考
——谈注册商标的法律保护

作者：董世连


【内容摘要】2007年8月31日，最高人民法院开庭再审的“中国第一例商标行政纠纷案件”审结，作为该案件的胜诉方重庆正通药业有限公司（以下简称“正通公司”）为此付出了惨重的代价。
正通公司系重庆市知名兽药企业，因涉嫌商标侵权被推上法庭，由于被法院强制停产了近11个月，效益良好的正通药业公司因该商标案几乎陷于绝境。
本文首先对头孢西林商标争议案情进行简要介绍，进而对头孢西林商标争议案的法律性质、法律适用进行分析，然后以头孢西林商标争议案为线索从商标的合法注册、商标查询工具的使用、商标保护等方面对商标的使用提出相关建议，最后本文针对药品这种商品的特殊性论述了药品上三种标识的区别，以及药品商品名称和商标的法律保护。

【关键词】 头孢西林 头包西灵TOUBAOXILIN 商标抢注 商品名称

一、头孢西林商标争议案情介绍
2002年4月30日，正通公司向重庆市农业局提出了“注射用复方青霉素钾（I型）”的兽药产品申请，申请表中显示的商品名称为“头孢西林粉针”，制造商为正通公司，准产证号为渝兽药生证字第041号。在申请表所附的标签式样中，商品名称“头孢西林”使用了特殊字体和字号并处于标签中的显著位置。
2002年5月28日，重庆市农业局以重兽药审批字(2002)第533号审批证书批准正通公司生产销售通用名称为“注射用复方青霉素钾(I型)”、商品名称为“头孢西林粉针”的兽药产品，兽药产品批准文号为渝兽药字(2002)X041008，批准文号有效期至2005年5月28日。[1] “头孢西林”同时为未注册商标，并首先在产品上使用。当时，正通公司考虑到要把“头孢西林”申请商标，可是经查询后得知，“头孢西林”只能作为药品的通用名称使用，不能作为商标注册。权宜之后，正通公司为该产品单独申请了叫“安逸”的商标。
2002年7月27日正通公司与四川隆昌的华蜀公司（以下简称“华蜀公司”）签订总经销协议书，由正通公司授权华蜀公司在全国区域内销售“头孢西林”产品。该协议书主要内容有：一、正通公司将“头孢西林”粉针产品授权华蜀公司在全国区域内专销，正通公司不得销售该产品，华蜀公司不得生产该产品，否则视为违约；二、包装由华蜀公司设计，正通公司印制，包装上使用华蜀公司的“华蜀”商标，以华蜀公司合作开发、正通公司生产的形式印制、由正通公司组织生产产品；三、华蜀公司负责专销片区宣传策划，产品定价，承担销售费、宣传费、运输费等全部费用；四、华蜀公司预付正通公司包装费3万元；五、正通公司向华蜀公司提供产品的规格及价格：3克/支×120支/件，价格108元/件，华蜀公司销售累计3000件-5000件，价格106.80元；…… 七、出现产品质量问题由正通公司负责退货和承担损失，华蜀公司对外包装说明负责；八、华蜀公司要货须提前通知正通公司，一律先付款在正通公司提货；…… 十、协议期满或提前结束协议，正通公司继续生产销售该产品，取消华蜀公司的专销权，但不得继续使用“华蜀”商标；十一、正通公司在生产过程中和华蜀公司在专销过程中发生的税收及债权债务均由各自解决；…… 十三、若出现“头孢西林”被注册或其他知识产权问题，由华蜀公司负责，由正通公司负责重新申请更换商品名称。该协议签订后除对第五条中约定的价格进行了变动并实际履行外，双方均按约履行了该协议。
在双方合作期间生产的产品包装上，“头孢西林”四字被以特殊字体使用在显著位置，且字号明显大于其他文字。在该产品包装上标明：四川省隆昌华蜀动物药业有限公司开发，重庆正通动物药业有限公司制造。产品包装上使用了注册商标“华蜀”。产品介绍的首句为“本品是华蜀公司2002倾力奉献，……”等。该兽药外包装上还有“华蜀精心奉献 兽医首选”、“您放心的选择 华蜀兽药”等宣传词。
2004年1月7日，正通公司作为甲方，华蜀公司作为乙方签订了关于终止“头孢西林”等三个品种九个规格产品合作的《终止协议》，约定正通公司自2004年1月7日起不得再生产印有“华蜀”标识的原图案的以上品种，华蜀公司也不得生产加工印有正通公司生产及其批文标示等的以上产品。
在双方解除合作关系后，正通公司继续生产头孢西林粉针产品，在产品包装上“头孢西林”仍然被以特殊字体和字号使用在显著位置，产品上使用的注册商标为“安逸”。[2]
但是在双方合作期间，也就是华蜀公司在取得“头孢西林”总经销权后不久,于2002年9月12日，向商标局提出“头包西灵TOUBAOXILIN”商标的注册申请，该商标于2004年2月7日被核准注册，商标专用权人为华蜀公司，商标注册号为3304260，核定使用商品为第5类的兽医用制剂、兽医用药、兽医用生物制剂等，专用期限为2004年2月7日至2014年2月6日。[3]
2004年3月，华蜀公司以“商标侵权”为由，将正通公司告上法庭。华蜀公司认为：正通的产品，虽然用的是“安逸”商标，但在外包装上打出了“头孢西林TOUBAOXILIN”的名字，其读音和文字与自己的“头包西灵TOUBAOXILING”商标相似。华蜀为此索赔50万元损失。随后，受理该案的四川内江市中级法院不但查封了正通公司的产品，还禁止了正通公司对产品的生产和销售。
正通公司不服, 2004年4月1日正通公司向国家商标评审委员会（下称商评委）提出撤销“头包西灵TOUBAOXILIN”商标。经过一年审理，商评委裁定撤销华蜀公司“头包西灵TOUBAOXILIN”商标。该裁定认为：华蜀公司作为正通公司的产品经销商，未经正通公司授权，将与正通公司商标极为近似的争议商标以自己的名义注册，已构成《商标法》第十五条代理人未经授权注册被代理人商标的行为。
华蜀公司不服国家商评委的裁定，向北京市第一中级人民法院提出行政诉讼，一审维持了国家商评委裁定。
华蜀公司不服遂向北京市高级人民法院提出了上诉，北京市高级人民法院二审认为，商标法第十五条规定：“未经授权，代理人或者代表人以自己的名义将被代理人或者被代表人的商标进行注册，被代理人或者被代表人提出异议的不予注册并禁止使用。”该条款中的代理人即为商标代理人，即指接受商标注册申请人或者商标注册人的委托，在委托权限范围内，代理其委托人办理商标注册申请、请求查处侵权案件或者办理其他商标事宜的人。代表人即为商标代表人，即指代表本企业办理商标注册和从事其他商标事宜的人。以华蜀公司与正通公司基于《专销协议书》而形成的是生产销售合作关系为由，认定二者形成代理人与被代理人的关系是错误的。裁定商标评审委员会及一审判决关于华蜀公司申请“头包西灵TOUBAOXILIN”商标的行为违反商标法第十五条规定的认定错误，应予以纠正。
正通公司、国家工商行政管理总局商标评审委员不服北京市高级人民法院判决向最高人民法院申请再审。
最高法院认为：“头孢西林”商品名是正通公司通过行政审批而原始取得的特有药品名称（即未注册商标）。华蜀公司的销售、宣传等履约行为不能改变权利归属。因此，华蜀公司申请注册“头包西灵TOUBAOXILIN”商标属代理人抢注委托人商标的性质。

二、头孢西林商标争议案的法律性质分析
该案是一起代理商抢注供应商商标的典型案例，该案代理商不能将生产商所有药品名称的谐音作为商标注册后再回过头来诉生产商侵权。代理商抢注商标的现象并不鲜见，特别是国内企业在境外的代理商通常对该企业的市场经营情况比较了解，于是偷偷在境外抢注了该企业商标，然后回过头来和这家企业谈商标的出让或合作等。
从法律上讲，正通公司虽然在先取得“头孢西林”商品名称，但并未进行注册，根据我国法律未经注册的商标不受法律保护（驰名商标除外）。虽然商标“头包西灵TOUBAOXILIN”中的显著部分为文字“头包西灵”，与正通公司的商品名称“头孢西林”的文字组成和读音近似，且均为无含义词，两组文字近似，其申请的“头包西灵TOUBAOXILIN”的商标标识不违反《商标法》禁止性规定，但是华蜀公司的行为违反了诚实信用原则。华蜀公司作为经销商在明知“头孢西林”是正通公司合法拥有的商品名称，而且在使用过程中事实上起到了商标的作用，又向国家商标局申请注册最终的正式商标“头包西灵TOUBAOXILIN”，避开了曾被认定为不能注册的“头孢西林”，由此获得商标局的批准，从而取得最终给生产商以沉重打击的注册商标，笔者认为这恰恰属于《商标法》第四十一条规定的“以其他不正当手段取得注册商标” 的行为，商标局可以依据此条规定撤销该注册商标，其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。

三、头孢西林商标争议案的法律适用
2004年3月31日，正通公司以争议商标的注册违反了《商标法》第十条、第十一条第一款第(一)项，第十五条及第三十一条为由，向商标评审委员会提起撤销争议商标的申请。2005年3月4日，商标评审委员会针对正通公司提出的商标争议，依据商标法第十五条、第四十一条第二款和第四十三条的规定，作出商评字[2005]第289号裁定，将华蜀公司在第5类兽医用药等项目上注册的争议商标予以撤销。[4]
商标评审委员会裁定认为：华蜀公司将被代理人商标相同的标志擅自注册，违反了诚实信用原则，主观上存在不正当竞争的恶意，客观上易造成市场混淆的后果，并可能妨碍正通公司正当权利的行使，其行为依法应予禁止。作为正通公司的产品经销商，未经正通公司授权，将与正通公司商标极为近似的争议商标以自己的名义注册，已构成《商标法》第十五条代理人未经授权注册被代理人商标的行为。遂裁定：对华蜀公司注册的第3304260号“头包西灵TOUBAOXILIN”商标予以撤消。
之后本案一波三折，商标“头孢西林”商品名称是否经使用而具有商标标识的功能；正通公司与四川华蜀在合作期间是否形成代理人与被代理人的法律关系，无论在一审、二审还是再审阶段都成为争议的焦点。
本文作者认为，“头包西灵TOUBAOXILIN”作为商标注册，其文字本身并不违反《商标法》的禁止性规定，可以被核准注册，但分析其注册行为，代理商是明知“头孢西林”是正通公司的商品名称和商标的情况下，注册了“头包西灵TOUBAOXILIN”商标，是一种以不正当手段取得商标注册的行为，或者根据商标评审委员会的观点 “华蜀公司将被代理人商标相同的标志擅自注册，违反了诚实信用原则，主观上存在不正当竞争的恶意，客观上易造成市场混淆的后果，并可能妨碍正通公司正当权利的行使，其行为依法应予禁止。”华蜀公司注册商标这一行为应该从行为的不正当性去考虑，而不是其作为代理人的身份，换句话说即使华蜀公司不是正通公司的代理商，其无论通过什么方式构成主观上明知“头孢西林”是正通公司的商品名称和商标，客观上的行为均是违反诚实信用原则的行为，是以不正当手段取得商标的行为，这才是本案的实质。所以更确切的法律适用应该是《商标法》第四十一条第一款“以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标，其他单位或个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标”和第31条“申请商标注册不得损害他人现有的在先权利，也不得以不正当手段抢先注册他人已经使用并有一定影响的商标”，而不是或不仅仅是第十五条。认清案件的本质，准确适用法律不仅能够维护当事人的合法权益，而且对于案件的及时了结具有很大的意义，否则会造成诉讼资源的极大浪费。

四、从头孢西林商标案谈商标注册申请和设计
1、合法申请商标注册
商标注册成功，并不意味着一定能得到法律的保护，合法注册的商标才能得到法律的保护。根据《商标法》第四十一条的规定，对于已经注册的商标如有违反相关规定的情况，任何个人或者单位均可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。
本案中华蜀公司以不正当手段申请注册了“头包西灵TOUBAOXILIN”商标，从2002年9月12日提出商标申请到2007年8月31日最高院的判决，长达5年的时间里，多次和正通公司对簿公堂，不仅自己没有从中渔利，反而身陷诉讼，承担相应法律责任，可谓“陪了夫人又折兵”。所以企业申请注册商标应尽量选择显著性较强的标识，通过正当方式合法注册商标，否则会极大浪费时间、钱财，甚至造成企业破产。
2、设计具有显著性的商标进行注册申请。
《商标法》第九条第一款规定：“申请注册的商标，应当有显著特征，便于识别，并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。”任何申请注册的商标都应该具有显著性，一方面，避免与他人在先取得的合法权利相冲突；另一方面，防止商标被通用化。
商标被作为商品通用名的案例是不少的，例如“阿司匹林”最早是个商标，但在使用中发生了退化，被大家认为是一种商品的通用名称。我国80年代也出现过两个类似的案例，一个是“氟利昂”，一个是“吉普”，其实二者分别为氟制冷剂及越野车的商标，在使用中被认作商品通用名称。防止注册商标淡化为通用名，是制药企业在设计商标时，就应考虑的问题。药品商标审查实践中，经常遇到含有稍作改变的INN（国际非专利药名）词干或其中文翻译的商标，如：丽芬莫丁，其中，莫丁是INN词干"－MOTINE"中文翻译"－莫汀"的变异，这样的商标，易被普通消费者认作通用名，即使获得注册，淡化为药品通用名的可能性也较大。从防止注册商标淡化为通用名的角度来看，设计药品商标时，远离INN词干或其中文翻译，是十分必要的。　

五、从头孢西林商标案看药品的通用名称、商品名称和商标的保护
因为药品对人的生命健康极其重要，为了避免同一品种或同一处方药品的标准及药品名称不一致，给患者乃至医生带来混淆，必须要有统一的药品名称，所以国家药典委员会制定了专门的药品命名原则，规定了一致的药品通用名称，这种通用名称一旦被国家卫生行政部门批准载入药品标准，即成为药品法定名称[6]。一般药品法定名称应该是唯一的[7]。
卫生部药政管理局《关于进一步加强药品标准及名称管理的通知》[卫药发（90）第39号]中规定：“药品生产企业对本企业生产的药品，可以根据实际需要，在法定的通用名称之外，另行拟定商品名，报卫生部药政管理局批准后，方可向工商行政管理部门申请将该商品名作为商标注册。”由此可见，国家卫生行政部门允许药品生产者拥有药品商品名，而生产者为了自身的利益，也总是极力突出商品名的标示，而淡化通用名称。
2001年12月1日施行的《中华人民共和国药品管理法》第四十一条规定：“除中药材、中药饮片外，药品必须使用注册商标；未经核准注册的，不得在市场销售。注册商标必须在药品包装和标签上注明”；同时第五十条又规定：“列入国家药品标准的药品名称为药品通用名称。已经作为药品通用名称的，该名称不得作为药品商标使用”。
根据以上有关规定，药品除了通用名称外，还有商品名称，同时还必须使用注册商标，因此，一种药品都至少拥有三个“名字”作为它的“标识”。提到药品名称一般也至少会有药品通用名称和药品商品名称之分。比如，新版康泰克的商品名称为“新康泰克”，注册商标为“康泰克”和“CONTAC”，药品通用名称为“复方盐酸伪麻黄碱缓释胶囊”。我们熟悉的胃动力药吗丁啉的商品名称和商标则都是吗丁啉，它的通用名称是多潘立酮。
河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令
第111号


《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。

市长: 陈义初

2002年10月21日



郑州市商品房销售管理办法


第一章总则
第一条为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。第二章预售管理第七条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条商品房预售应当符合下列条件：
（一）建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。第十条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）预售申请书；（二）营业执照和资质等级证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证及红线图；（五）建设工程施工许可证及施工合同；
（六）商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）商品房预售方案；（八）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条市、县（市）、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）商品房项目转让合同；（二）原《商品房预售许可证》；
（三）城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）受让方的房地产开发资质证书、营业执照；（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；（三）商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）预售商品房的价格及付款办法；（六）物业管理事项；（七）其他应当明示的事项。
第十五条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。第三章现售管理第二十条商品房现售应当符合下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已取得国有土地使用权；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）商品房现房销售方案；（二）企业法人营业执照和资质证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证和施工许可证；（五）工程竣工验收证明；（六）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）返本销售或者变相返本销售；（二）售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）分割拆零销售按套销售的商品房住宅。第四章广告与合同
第二十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构发布商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第五章销售代理
第三十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第六章交付
第四十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第七章罚则
第四十六条房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十七条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）广告经营者、发布者明知或应知发布的房地产广告虚假，仍设计、制作、发布的；（二）房地产中介服务机构代理销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
（二）对房地产开发企业用款申请审查不严造成资金流失，给预购人造成损害的。第八章附则
第五十条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产管理部门确认登记的房屋面积。第五十一条本办法自2002年12月1日起施行。