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理财产品质押效力的司法认定及立法建议/黄斌

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 07:40:49  浏览:8399   来源:法律资料网
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  随着广大居民收入水平的提高,越来越多人将商业银行理财产品作为重要的投资品种进行投资配置。与此同时,投资者难免遇到资金流动性问题,从而产生以理财产品质押申请融资的需求,为此,不少商业银行陆续开办了理财产品质押贷款业务。但由于理财产品质押法律依据不足,发生讼争后各级法院如何裁判认定其效力,存在困惑和难点。鉴于理财产品质押这一担保物权形态在现实上的广泛运用,应尽快明确该种新型质押担保方式法律效力的司法认定标准,从长远看,还应完善相关法律规范,适当柔化物权法定原则,拓宽其中“法”的范围。

一、理财产品质押效力司法认定的难点

从当前商业银行开展理财产品质押的情况以及所涉及诉讼纠纷的情况看,对于商业银行理财产品质押效力进行司法认定存在以下难点问题:

1.如何把握物权法定原则。银行理财产品既不属于物权法第二百二十三条第(一)项至第(六)项所明示列出的可出质权利范围,也不属于第(七)项“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”。如果从严掌握物权法定原则,即严格从法律和行政法规层级的规范性文件规定中寻找直接依据的话,则理财产品质押难免沦于被认定无效的困境。

2.如何认定理财产品法律性质。当前,将理财产品质押认定为一种权利质押是一种共识。但理财产品属于何种权利,则在实务和学术界存在有不同的看法,有应收账款说、类存单说、信托说、类基金份额说等。不同的权利属性,对其质押生效要件有不同要求,也导致不同的法律效力认定结果。

3.如何认定是否满足物权公示要求。该问题与上述第二点问题紧密相关,在对理财产品进行定性的基础上,如何进行质押公示,是涉及物权法公示公信原则的另一个重要问题。若未进行有效的公示,则难以达到质押的法律效果。如将理财产品认定为应收账款和类基金份额,就要进行质押登记;如认定为类存单,则要交付权利凭证。当前有的商业银行理财产品质押既未在任何第三方机构办理质押登记手续,也未移交相关权利凭证,只是与客户签署了一份留置协议书,这种情况下,不能认定为办理公示手续,也难以构成有效质押。

二、理财产品质押效力司法认定的建议

前述第一部分所述难点问题中,最关键的问题是物权法定原则的把握和适用。物权法定原则是物权法的三大基本原则之一,该原则为确保物权法律秩序的稳定发挥了重要作用,应予坚持。但近年来许多国家的物权法发展也出现了物权法定原则缓和的发展动态,如承认物权法定主义的“法”包括习惯法,并且从习惯法和判例法中寻求转让型担保权或期待权的根据。在我国,随着市场经济的深化发展,不断涌现新的物权形态,如果采取过严的物权“法定”标准,不利于保障新经济形态的秩序稳定和金融债权安全。因此,对于一些新物权类型,尤其是目的在于保障债权实现的担保物权,整体上应采取更为灵活和开放的认定标准。如当前市场中较广泛开展的出租车经营权质押仅有地方性政府规章为依据,学生公寓收费权质押仅有相关部门规章为依据,严格来说均不符合物权法中“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”的要求,但司法实践中也尚未见判决认定其无效的案例。不仅于此,即便对于没有任何直接依据的商铺经营权质押,如江苏省常熟市人民法院也开放性地适用物权法定原则,认为这种质押方式符合物权法的精神,是合法的,并在实际案件中判决确认其质押担保效力。由此可见,在我国的司法实践中,对于担保物权也呈现了一种柔性适用物权法定原则的趋势。

在妥善把握物权法定原则的情况下,可采取类推适用的方式认定银行理财产品的法律性质,并相应确定理财质押所需的公示要求。具体而言,笔者建议应区分不同情况对商业银行理财产品质押法律效力作出认定:

(一)将理财产品质押类推为应收账款质押的效力认定

1.理财质押合同约定为应收账款质押并在人民银行应收账款质押登记公示系统办理质押登记的,应认定为有效。2008年6月最高人民法院办公厅所作《对政协十一届全国委员会第一次会议第1847号(财贸金融类288号)提案的答复》(法办[2008]247号),倾向于在当前无明确法律依据的情况下将银行理财产品质押类推适用于应收账款质押。在此情况下,如果当事方所签订的理财产品质押合同将质物描述为投资者对银行在理财合同项下未来应支付的理财本金及收益的应收账款,并且根据物权法第二百二十八条的规定,在中国人民银行应收账款质押登记公示系统办妥质押登记的,应认可理财产品质押的效力。

2.如果商业银行与出质人在质押合同中将理财质押约定为应收账款质押却未按法律规定办理质押登记手续的,由于缺乏质押登记公示程序,应认定为质押未设立,质权人不享有优先受偿权。

(二)将理财产品质押类推为存单质押的效力认定

在司法实践中,出现了部分法院将理财产品质押类推为存单质押并确认其有效的案例,笔者认为这也是一种合理的类推适用方式。在此基础上,笔者进一步建议,应区分不同的银行理财产品种类,根据其不同性质判断可否类推为存单质押。根据银监会《商业银行个人理财业务管理暂行办法》规定,当前银行理财产品包括保证收益型理财计划和非保证收益理财计划,其中非保证收益理财计划又分为保本浮动收益理财和非保本浮动收益理财计划。

1.对于保证收益型理财产品和保本浮动收益型理财产品,前者商业银行承诺确保本金收益的兑付,后者银行对本金承诺兑付,在商业银行与客户间构成债权债务关系,类似于存款的法律关系,因此可类推适用存单质押。如果商业银行与客户签订理财产品质押合同,并且将移交交易委托书或交易确认书作为权利凭证移交商业银行占有的,可类推适用物权法第二百二十四条之规定,质权自权利凭证交付质权人时设立,可认可其效力。

2.对于非保本浮动收益型理财产品,商业银行并不承诺本金和收益的兑付,商业银行与客户之间的实质法律关系为信托关系而非债权债务关系,在此情况下不能类推适用存单质押,商业银行以上述手续(签署合同+交付权利凭证)办理的质押不宜认可其效力。

(三)对于以保证金形式设立理财产品质押的效力认定

有些商业银行与客户约定理财收益分配账户为保证金账户,并将该账户予以冻结控制,以此方式实现质押。笔者认为,如在应收账款质押+质押登记的情况下,辅之理财收益分配的保证金质押,应可理解为理财存续期间的质押担保为应收账款质押,而当理财本金收益资金兑付至理财收益分配账户后,应收账款质押形式转化为保证金质押形式,应可确认其效力;如无应收账款质押等其他质押手续配合而仅作保证金约定,则因在理财收益兑付前,理财产品尚未转化为保证金,从而并未满足保证金特定化和移交占有的要求,因此在理财产品到期前并不构成保证金质押,不应认可其质押效力。

三、完善理财产品质押法律规范的意见

要根本上消除审判实践中对理财产品质押效力认定的困惑,还需要完善相关法律规范,结束理财产品质押无法可依的状态。笔者建议如下:

1.由全国人大修改物权法第二百二十三条,增加一项,明确规定“商业银行理财产品份额”作为可出质权利;或者修订该条第(七)项,将“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”扩展为“法律、行政法规、部门规章规定可以出质的其他财产权利”,以扩大物权法定原则中“法”的范围。

2.与前述第一点建议相配套,由中国银行业监督管理委员会修订《商业银行个人理财业务管理暂行办法》,明确商业银行理财产品份额可用于质押融资;或制订商业银行理财产品质押融资的专项部门规章,在相关部门规章中同时还应明确规定理财产品质押公示的方式。鉴于严格来看,理财产品与传统意义上的应收账款存在一定差异,建议与应收账款作出适当区分,在质押登记方面也不适用于应收账款质押登记的要求。为既达到公示效果又降低交易成本,可明确在各商业银行网站建立的理财产品质押公示系统进行质押登记和公示。若为提升公示方式的中立性和权威性,也可由银监会或其授权的机构(如中国银行业协会)建立全国统一的商业银行理财产品质押公示系统来开办登记及公示手续。

3.在相关法律及规章修订完善之前,最高人民法院可在将出台的物权法司法解释或其他司法解释中,针对理财产品质押中的不同形态,区分性地作出相应效力认定的指导性规定,也可适时公布指导性案例,使各级法院在司法审判实践中具有较为统一的标准。

(作者系武汉大学法学院博士研究生、招商银行总行法律与合规部副总经理)
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新乡市人民政府办公室关于印发《新乡市气象信息员管理办法》的通知

河南省新乡市人民政府办公室


新乡市人民政府办公室关于印发《新乡市气象信息员管理办法》的通知

新政办[ 2009 ] 152号


各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
  现将《新乡市气象信息员管理办法》印发给你们,请认真遵照实施。

  二○○九年九月十二日

新乡市气象信息员管理办法

第一章 总则

  第一条 根据《河南省人民政府关于加强气象灾害防御工作的意见》(豫政〔2007〕74号)要求,为应对突发的暴雨、冰雹、雷电及大风等灾害性天气,减少自然灾害损失;切实做好新乡市气象灾害预警信息的传播和气象灾情收集上报工作,加强气象信息员(以下简称信息员)队伍建设和管理,特制定本办法。
  第二条 新乡市政府设立气象信息员协调管理机构,负责全市信息员的管理和指导工作。具体工作由新乡市气象局负责承办。
  各县(市)政府也应设立或确定相应的信息员管理机构,负责本地信息员的管理和指导工作。
  新乡市各区政府确定相应的信息员管理机构,协助市信息员管理机构实施管理工作。

第二章 信息员的产生

  第三条 选配信息员原则:
  (一)在城市街道办事处、社区居委会、企事业单位、学校、车站、医院、水库等重点单位选配一名气象信息员;在乡镇和下属行政村各选配一名气象信息员。
  (二)气象信息员的选配应遵循本人自愿、乡镇政府(城市街道办事处)推荐、气象主管机构认可的原则,优先从基层干部、党员、退伍军人、村干部、大学生村官和具有一定文化水平的人员中选用。企事业单位、学校、车站、医院、水库等单位的信息员可由本单位办公室负责人兼任。
  第四条 信息员的统计上报。信息员一经选定,应以乡镇政府(城市街道办事处)为单位,将本乡镇(城市街道办事处)和所辖行政村(社区)、学校、企事业单位、车站、医院等单位信息员有关信息及时上报到各县(市)、区信息员管理机构,各县(市)、区信息员管理机构及时上报到新乡市信息员管理机构备案,新乡市信息员管理机构负责组建新乡市信息员资料数据库。
  第五条 选配信息员条件:
  (一)关心气象事业,热心公益事业,积极传播气象信息;
  (二)责任心强,具有较强的气象灾害防御组织能力;
  (三)长期在责任区工作或居住,和责任区联系较多,熟悉责任区内情况;
  (四)身体健康,拥有中国移动或中国联通手机,并有适当交通工具,能够及时接收、传播气象灾害预警信息和对气象灾情展开调查;
  (五)第一学历一般在高中以上,年龄一般在50岁以下。没有不良记录。
  第六条 信息员更新
  信息员因工作变动或其他原因无法履行职责时,应以乡镇(城市街道办事处)为单位及时向本县(市)、区信息员管理机构报告,及时推荐新的合适人选。县(市)、区信息员管理机构应及时将信息员变动信息上报市信息员管理机构,便于及时更新信息员数据库。

第三章 信息员的管理

  第七条 信息员队伍实行分级管理。市信息员管理机构负责全市信息员管理。区信息员管理机构按照市信息员管理机构授予的职权管理本区的信息员。县(市)信息员管理机构负责本辖区信息员的管理。
  第八条 建立信息员手机短信用户群。以县(市)、区为单位,在组建的气象灾害预警信息发布平台上,建立信息员手机短信用户群,确保信息员能在第一时间内接收到气象灾害预警信息。
  第九条 建立信息员气象灾情信息报告制度。信息员既是气象科技传播和服务人员,也是气象灾情信息收集人员,应及时将本责任区内出现的气象灾情信息报告给所在县(市)信息员管理机构。县(市)信息员管理机构负责将气象灾情信息报告给新乡市信息员管理机构。新乡市各区的信息员将气象灾情信息直上报至市信息员管理机构。

第四章 信息员权利与义务

  第十条 信息员的权利:
  (一)第一时间获取气象灾害预警信息;
  (二)免费参加气象灾害预警信号识别与防御、气象灾害调查方法及其它相关科普知识的培训;
  (三)其本人和直系亲属可优先参加各级信息员管理机构组织的各类有关活动。
  第十一条 信息员的义务:
  (一)手机24小时开机,若手机号码发生变更,应及时将新号码直报市、县(市)信息员管理机构;
  (二)负责将接收到的气象灾害预警信息传递给责任区(单位)内的社会公众,积极做好气象灾害防御行动的组织实施,努力减轻气象灾害造成的人员、财产损失;
  (三)负责对责任区内发生的气象灾害进行调查,并将灾情信息上报到市、县(市)信息员管理机构;
  (四)负责协助信息员管理机构人员赴现场进行灾害调查和鉴定;
  (五)协助做好气象法律法规、气象科普知识、气象灾害防御知识的传播、技术咨询和气象科技应用推动等工作;
  (六)乡镇的信息员负责对责任区内的乡镇自动雨量站进行简单的维护。
  (七)协助做好其他有关气象工作。

第五章 信息员培训

  第十二条 各级信息员管理机构应积极创造条件开展信息员培训工作,使信息员具备履行职责所应具备的素质。
  第十三条 信息员每两年至少参加一次培训。
  第十四条 信息员的培训采用集中的方式进行,主要以县(市)、区为单位开展,由县(市)、区信息员管理机构负责实施。
  第十五条 信息员培训的内容主要为气象灾害预警信号识别与防御、气象灾害调查方法及其它相关知识等。

第六章 信息处理

  第十六条 各级信息员管理机构应确保气象灾害预警信息及时传递到所属信息员手中。
  第十七条 各级信息员管理机构应向信息员公布报灾电话,并安排人员24小时值守。
  第十八条 信息员接到预警信息后,应通过短信、广播、电话、大喇叭、上门等方式,尽快将预警信息传递到责任区公众手中。
  第十九条 信息员认为或者确认有气象灾害发生时,应在确保自身安全的情况下尽快赶往灾害发生地开展灾情调查,并在24小时内将灾情信息据实上报到县(市)气象主管机构。新乡市各区的信息员将气象灾情信息直报到新乡市信息员管理机构。
  第二十条 上报的灾情信息应包括灾害发生的时间、地点、种类、人员伤亡和财产损失等主要内容。
  第二十一条 各级信息员管理机构值班人员收到上报的灾情后应认真进行分类记录,尽快进行核实;当灾情显示有人员伤亡或灾害可能加剧时,应立刻向主要领导报告,并由主要领导向同级政府主管领导报告。

第七章 奖惩措施

  第二十二条 信息员聘任后,由县(市)信息员管理机构,对本区域内的信息员发放特聘证书。新乡市各区的信息员,由新乡市信息员管理机构发放特聘证书。
  第二十三条 对信息员上报的气象灾情信息,经由市、县(市)气象主管机构现场核查和鉴定属实后,实行“以奖代补”原则,给予同一个灾害事件的第一个报告人适当奖励。
  第二十四条 在信息员特聘期间,违法违纪、开展工作不力、不能履行职责的,或为套取奖励,报告虚假信息的,应及时予以解除信息员资格。

第八章 附则

  第二十五条 市、县(市)人民政府在信息员管理、培训、预警信息传播和灾情上报等工作中给予适当经费补助。
  第二十六条 信息员工作考核由所在县(市)气象信息员管理机构负责。新乡市各区的信息员考核,由各区气象信息员管理机构协助新乡市信息员管理机构进行。
  第二十七条 本办法自下发之日起施行。




杭州市土地登记办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
 
第76号


  《杭州市土地登记办法》已经市人民政府审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                           
市长 王永明
                         
一九九四年十二月十七日


              杭州市土地登记办法

第一章 总则





  第一条 为确认土地权利,加强土地管理,保障土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和有关法规的规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称土地权利,是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权,以及由上述权利产生的承租权、抵押权等他项权利。


  第三条 本市(包括市辖县[市])行政区域内的国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者所享有的土地权利的设定、转移、变更、终止等,必须依照本办法的规定向土地所在地的土地管理部门办理登记(以下统称土地登记)。


  第四条 依法登记的土地权利受法律保护。


  第五条 市、县(市)人民政府的土地行政管理部门是本辖区内的土地登记机关。


  第六条 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权,经市、县(市)土地登记机关登记,由同级人民政府颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。市区农村宅基地的集体土地使用权由区土地管理部门登记,同级人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》。
  临时使用土地和土地他项权利,按前款规定登记,领取《土地临时使用证》和《土地他项权利证书》。


  第七条 土地权利证书是土地登记者依法获得土地使用权、土地所有权和他项权利的凭证。
  土地权利证书必须妥善保管。如丢失、损坏的,应及时向原登记机关报告,申请补发。

第二章 登记程序





  第八条 土地登记的基本程序:
  (一)提出申请;
  (二)受理申请;
  (三)审查申请文件;
  (四)权属调查和地籍测量;
  (五)确认土地权利;
  (六)核准登记注册;
  (七)颁发或更改、更换土地权利证书;
  (八)立卷归档。


  第九条 土地登记申请按下列规定办理:
  (一)国有土地使用权,由使用国有土地的单位或者个人申请登记;
  (二)农村集体土地所有权,由村民委员会或农业集体经济组织申请登记;
  (三)农村集体土地建设用地使用权,由使用集体土地的单位或者个人申请登记;
  (四)土地他项权利,由他项权利拥有者申请登记;
  (五)临时用地使用权,由临时使用土地的单位或个人申请登记。


  第十条 土地登记以一宗土地为基本单位进行登记。
  使用或拥有两宗以上土地的土地所有者或使用者,应分别申请。
  一宗土地存在两个或两个以上权利拥有人的,各权利人分别对该宗土地拥有的权利份额申请登记。
  土地使用者跨县级行政区域使用土地的,分别向土地所在地的土地登记机关申请。
  前款所称一宗土地,是指以权属界线组成的封闭地块。


  第十一条 申请土地登记者,除按统一格式填报土地登记申请书外,必须提交下列证明:
  (一)申请土地登记者的法人证明、个人身份证明、户籍证明(境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证机关公证或认证);
  (二)土地权属来源证明;
  (三)地面建筑物、附着物权属证明或权属来源证明;
  (四)土地登记机关认为应当交验的其他证明。


  第十二条 土地登记机关受理土地登记申请,经实地调查、审核后,对符合登记条件的申请,登记机关应予以核准登记,报同级人民政府颁发土地权利证书;对不符合登记条件的,予以驳回登记申请,并自受理之日起30日内书面通知申请人。
  审核结果可以公告征询意见。


  第十三条 申请人对驳回登记申请不服的,可自接到通知之日起15日内向登记机关申请复审。
  登记机关应自收到复审申请书之日起30日内,对登记申请重新审查,并作出复审决定。申请人对登记机关的复审决定不服的,可自接到复审决定通知书之日起15日内向该土地登记机关的同级人民政府行政复议机构申请复议。


  第十四条 有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定,并书面通知申请人:
  (一)土地权属来源不明的或土地权属纠纷未解决的;
  (二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;
  (三)土地利用不合理的;
  (四)地上建筑物产权不明或建筑物权属纠纷未解决的;
  (五)法律、法规、行政规章规定应暂缓登记的。
  上述暂缓登记事由消失后,登记机关应当核准登记。


  第十五条 土地登记资料由登记机关立卷归档,按照《中华人民共和国档案法》的有关规定永久保存和管理。

第三章 初始登记





  第十六条 凡未经登记机关确认其土地权利的土地使用者和集体土地的所有者,应向土地登记机关申请土地初始登记。


  第十七条 土地使用者应当自取得土地使用权之日起30日内,申请初始登记。
  工程建设项目用地,在办妥征用或划拨手续后30日内申请初始登记。建设项目竣工验收后凭土地使用权证书向同级人民政府房产行政管理部门申请房产登记,核发房产所有权证书。


  第十八条 集体土地所有权的初始登记,按照登记机关的要求申请登记。


  第十九条 申请土地使用权初始登记,除提交第十一条规定的证明外,还应提交下列文件:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,应提交土地合同书,付清地价款证明;
  (二)以行政划拨方式取得土地使用权,应提交批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书;
  (三)以其他合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件;
  (四)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。


  第二十条 属违法用地,但经处理并准许留用的,申请登记时应提交行政处罚决定书。


  第二十一条 登记机关应在登记册和土地权利证书中,根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿受让土地”等字样。

第四章 变更登记





  第二十二条 经初始登记后的土地权利发生下列情况,当事人应向土地登记机关申请办理变更登记:
  (一)土地使用权赠与、继承、转让、出租、分割、合并;
  (二)集体土地所有权分割、合并;
  (三)土地权利拥有者更名;
  (四)宗地所处地名更名;
  (五)其他初始登记内容发生变更的。


  第二十三条 申请变更登记,除提交第十一条规定的证明外,还应提交有关变更土地权利的文件或证明。


  第二十四条 因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的,土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后30日内,持土地征用、划拨批准文件共同申请土地权属变更登记。


  第二十五条 以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权受让人在交付全部土地使用权出让金后,按出让合同规定的时间,持土地使用权出让合同、出让金交付凭证等,申请土地权属登记。


  第二十六条 划拨土地使用权转为出让土地使用权的,土地使用者在划拨土地使用权补办出让合同规定的时间内,持补办的出让合同、出让金缴付凭证等申请土地使用权取得方式的变更登记。


  第二十七条 因土地使用权转让或分割转让,转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后15日内,持土地使用权转让合同、出让合同、土地增值费(税)缴纳凭证、有关部门认定的转让地块开发投资证明等,共同申请土地权属变更登记。
  因地上建筑物所有权转让或变更时,转让人和受让人或其他权利人应向市、县(市)人民政府房产行政管理部门申请房产变更登记,并在房产变更登记后15日内凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政管理部门申请土地权属变更登记。


  第二十八条 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的,有关各方在上级主管部门批准后30日内,持批准文件及有关合同、协议、房产所有权证书等,共同申请土地权属变更登记。


  第二十九条 因继承、分家析产引起土地使用权转移的,当事人应在行为发生并确定后30日内,持继承、分家析产协议、法院调解书或判决书等,向市、县(市)房产行政管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房产所有权证书及上述有关证件,申请土地权属变更登记。


  第三十条 依法交换、调整土地的,双方当事人在交换、调整协议批准后30日内,持协议和批准文件等,共同申请土地权属变更登记。


  第三十一条 改组或新设股份制企业,当事人各方在政府有关部门批准改组或新设之日起30日内,持批准文件、营业执照、土地资产评估报告、出让合同(或作价入股证明或土地租赁合同)、土地出让金交付凭证等,申请土地权属变更登记。


  第三十二条 因处分抵押的土地使用权而取得土地使用权的,抵押人、抵押权人和取得土地使用权者,在土地权利变更之日起15日内,持土地使用权抵押合同、出让或转让合同、处分抵押土地使用权的证明资料等,共同申请土地变更登记。


  第三十三条 因土地权属变更引起他项权利转移的,由土地所有者或土地使用者会同他项权利拥有者,在申请土地权属变更登记的同时申请他项权利变更登记。


  第三十四条 出租土地使用权的,出租人和承租人在土地使用权租赁合同签订后30日内,持土地使用权租赁合同、出让或转让合同等共同申请土地他项权利登记。
  出租房屋等地上建筑物时,出租人和承租人在房屋租赁合同签订后30日内持房产所有权证书、房屋租赁合同和《房屋租赁许可证》等有关证件,向市、县(市)人民政府的土地行政管理部门申请相应的土地他项权利登记。


  第三十五条 土地所有者、使用者及他项权利拥有者更改名称或地址的,土地所有者、使用者及他项权利拥有者在变更发生后30日内,持有关证明资料等申请更名或更址登记。


  第三十六条 由于各种原因导致土地登记内容错、漏的,土地登记机关经查明原因后,直接进行更正或补正登记。


  第三十七条 登记的土地用途发生变更或改变利用现状的,土地所有者、使用者在改变批准后30日内持有关批准文件等申请土地用途变更登记。


  第三十八条 土地使用权出让合同期未满,经有权机关批准改变出让合同有关土地用途,或土地使用权出让合同期满经有权机关批准续用的,土地使用者在批准改变出让合同或续用之日起30日内,持批准文件、出让合同等,申请土地变更登记。


  第三十九条 有下列情形之一致使土地权利终止或消失的,土地权利拥有者应在土地权利终止或消失之日后15日内,持有关文件和证明,向土地登记机关办理注销登记:
  (一)土地使用期届满或提前终止的;
  (二)依法收回或没收土地使用权的;
  (三)土地使用权依法转移给他人使用的;
  (四)因自然灾害造成土地灭失的。


  第四十条 应当处理土地权利注销登记而未按期办理注销登记的,土地管理部门可直接办理注销登记手续,并将注销登记决定登报或书面通知当事人及有关部门。

第五章 抵押登记





  第四十一条 以土地使用权作为抵押物的,抵押当事人(抵押人和抵押权人)应于抵押合同生效之日后15日内向登记机关申请抵押登记。


  第四十二条 以地上建筑物作为抵押物的,应将相应的土地使用权一并作为抵押物,并依据本章规定申请抵押登记。


  第四十三条 申请抵押登记,除提交本办法第十一条规定的证明外,还应提交依据有关房地产抵押管理规定签订的抵押合同书和土地管理部门同意抵押的批准文件。


  第四十四条 登记机关对申请人抵押登记申请进行审查,符合规定的,应自受理申请之日起15日内予以核准抵押登记。


  第四十五条 对核准抵押登记的,登记机关在抵押人的土地权利证书上加盖抵押专用章,并在土地登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押土地的面积、抵押金额、抵押期限等内容。
  对核准抵押登记的,登记机关应向抵押权人颁发土地使用权抵押证明书。

第六章 撤销核准登记





  第四十六条 凡有下列情形之一的,登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项:
  (一)当事人对土地不拥有合法权利的;
  (二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件、采取欺骗手段获准登记的;
  (三)登记机关审查有疏忽,核准登记不当的。
  撤销核准登记的决定应书面通知当事人。


  第四十七条 当事人对撤销核准登记决定不服的,可自接到通知书之日起15日内向土地登记机关的同级人民政府申请复议。

第七章 法律责任





  第四十八条 当事人不按本办法规定的时间申请登记的,每逾期1日,按登记费的千分之三加收逾期登记费。


  第四十九条 应当办理土地初始登记、变更登记、抵押登记而未按期申请登记的,土地管理部门可书面通知其限期办理登记,逾期仍不申请土地登记的,其土地权利不受法律保护,并可视情作非法用地处理。


  第五十条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由有关部门追究其行政责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。


  第五十一条 登记机关及其工作人员因不当核准登记,造成权利人损失的,登记机关应承担赔偿责任。

第八章 附则




  第五十二条 申请土地登记,权利人应按国家有关规定缴纳登记费。申请注销登记的,免缴登记费。


  第五十三条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


  第五十四条 本办法自1995年1月1日起施行。
  本办法施行前,应当登记而未登记的土地,当事人应在本办法施行之日起1年内提出登记申请,依照本办法办理登记手续。



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