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住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 05:44:44  浏览:9898   来源:法律资料网
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住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

建设部 财政部


住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
1998年12月16日,建设部 财政部


第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益,制定本办法。
第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内,新建商品住房(包括经济适用住房,以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理,均适用本办法。
本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字〔1998〕7号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第五条 商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分:
1、售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。
2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法,由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定,经当地人民政府批准后实施。
第七条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
维修基金明细户一般按单幢住宅设置,具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。
第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修滚存使用和管理。
第九条 在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。
第十条 业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。
第十一条 业主委员会成立前,维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后,维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会审定后实施。
维修基金不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。
第十二条 物业管理企业发生变换时,代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
第十三条 业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。
第十六条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。
第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的,财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定,挪用维修基金或者造成维修基金损失的,由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的,应追究直接责任人员和领导人员的行政责任;构成犯罪的,应依法追究刑事责任。
第十九条 本办法实施前,商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。
第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。
第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十三条 本办法由建设部负责解释。
第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定,凡与本办法不一致的,一律以本办法为准。


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  公民诉讼代理制度是我国三大诉讼法确立的一项重要制度,发挥着不可或缺的作用。由于对公民诉讼代理管理规范不到位,在诉讼中存在大量的公民非法诉讼代理现象,由此带来了大量的社会问题,应当高度重视,积极治理。

  一、公民非法诉讼代理的界定

  在谈公民非法诉讼代理界定之前,先明确法律对公民诉讼代理的规定。除律师担任诉讼代理人外,三大诉讼法对一般公民担任诉讼代理人作出了明确规定:《中华人民共和国民事诉讼法》规定,当事人的近亲属、工作人员或者当事人所在社区、单位、有关社会团体推荐的公民可以被委托为诉讼代理人;《中华人民共和国刑事诉讼法》规定,刑事诉讼案件当事人的监护人、亲友、所在单位或者人民团体推荐的人可以被委托为诉讼代理人(不包括犯罪嫌疑人、被告人委托辩护人);《中华人民共和国行政诉讼法》规定,公民的近亲属或者所在单位、社会团体推荐的人以及经人民法院许可的其他公民,可以接受委托为诉讼代理人。关于公民诉讼代理,虽然三大诉讼法作出了不尽相同的规定,但是对公民担任诉讼代理人都不同程度的作出限定。除上述具备法定条件的公民以外,一般公民从事诉讼代理,则构成公民非法诉讼代理。

  二、公民非法诉讼代理的表现形式

  公民非法诉讼代理现象在现实中以各种不同形式大量存在,或披着合法外衣、或遮遮掩掩、或明目张胆。

  一是公民在法律服务机构中从事非法诉讼代理。一般公民没有取得法律服务执业证书在律师事务所或者其他法律服务机构中从事法律服务,有的自称法律工作者,有的自称律师。还应注意的一种情况是,持有某法律服务所的法律工作者执业许可证在律师事务所从事法律服务,称自己为某某律师事务所律师,这显然也是非法诉讼代理的一种情形,因为律师事务所是没有法律工作者的,只有执业律师。上述情况都是由于法律服务机构为其提供便利条件的原因。

  二是公司律师、企业法律顾问从事非法诉讼代理。公司律师、企业法律顾问是专为所在公司从事法律服务的人员,不得利用其身份和便利条件在社会上从事法律服务。但是有大量的公司律师、企业法律顾问在社会上以公民身份从非法诉讼代理。

  三是以推荐证明为掩盖进行非法诉讼代理。利用法律规定“社会团体、当事人所在单位推荐的公民可以被推荐担任代理人”的规定,找有关推荐单位开具推荐函,作为被推荐的公民,披着推荐代理的合法外衣从事非法诉讼代理。

  四是假冒与当事人的身份关系进行非法诉讼代理。采取虚报、提供虚假身份证明,冒充与当事人是亲属关系,以当事人的亲属、工作人员身份参加诉讼。

  五是直接以个人名义经常性地从事非法诉讼代理。利用有的法律关于“经人民法院许可的公民可以代理诉讼”的宽泛规定,以及司法人员不重视代理人身份审查的情况,借机从事非法诉讼代理。

  三、公民非法诉讼代理的危害

  公民诉讼代理中,作为诉讼代理人的公民主要是当事人的近亲属、所在单位和团体推荐的人,与委托人之间存在一定的关系,一般会尽心尽力尽到义务,发挥维护当事人权利的作用。但是公民非法诉讼代理中,作为代理人的公民与当事人不具有上述关系,没有管理和约束,缺乏相应的职业道德素质和专业知识,不但难以保证当事人的利益,而且还会带来一系列的问题。其对社会带来的问题,不可小觑。

  一是扰乱了法律服务市场秩序。法律只规定律师事务所等专门法律服务机构的律师等专业人员可以依法进行有偿诉讼代理服务。公民非法诉讼代理,多为有偿服务,造成法律服务市场秩序混乱,影响了正常的法律服务业地健康发展。

  二是扰乱了正常的司法秩序。公民非法诉讼代理,往往是因缺乏专业知识,代理诉讼过程中不凭法律专业知识,靠关系办案,成为滋生腐败的重要原因,影响司法公正,损害司法机关以及政法干警的形象。缺乏约束,肆无忌惮,采取伪造证据等非法手段实现诉讼目的,妨碍正常的诉讼,扰乱正常的诉讼秩序,损害了公平与正义,成为虚假诉讼、恶意诉讼、不诚信诉讼发生的重要原因。

  三是损害当事人的利益。公民非法诉讼代理,由于不具备专业的法律知识,不可能胜任代理事务,当事人的权益难以保障。非法收取当事人的财物,造成当事人无端财物浪费,有的收受财物的数额远远超过委托律师支出的正常费用,造成当事人经济负担,当事人会因此迁怒法院,对社会产生不满。利用代理身份挪用侵占当事人争议财产,谋取不当利益,恶意与对方串通,损害当事人利益,败坏了社会风气。

  四是影响社会稳定。由于不具备专业法律服务人员的道德素质,往往会挑讼,无理激化矛盾,致使出现不应有的大量上诉、申诉,甚至上访,浪费了大量的诉讼资源,劳民伤财,影响社会和谐稳定。

  四、公民非法诉讼代理的治理对策

  公民非法诉讼代理不是顽疾,只要高度重视,提高认识,协调一致,完善法律,加大力度,加强舆论宣传,壮大健康的法律服务市场,就一定会把公民非法诉讼代理现象治理好。

  一是完善法律,为治理非法诉讼代理打牢制度基础。第一,修法统一诉讼代理人的范围和条件规定。鉴于三大诉讼法对公民诉讼代理的条件限制不统一,如现行的《中华人民共和国行政诉讼法》仍规定经人民法院许可的公民可以担任诉讼代理人,没有规定基层法律服务工作者可以担任诉讼代理人,与民事诉讼法规定不一致,实践中不便于司法工作人员的审查,并且对这一规定的存在,给非法从事诉讼代理者以可乘之机。三大诉讼法对公民诉讼代理人的限制性规定只是技术性规范,完全可以作出完全相同的规定,便于司法实践操作。建议将三大诉讼法关于诉讼代理人的范围条件统一修改为:“下列人员可以被委托担任诉讼代理人:律师、基层法律服务工作者;当事人的监护人、近亲属、工作人员;当事人所在社区、单位、有关社会团体推荐的公民。正在执行刑罚或者依法被剥夺人身自由的人,不得担任诉讼代理人。”第二,增加对诉讼代理人进行审查的条款。明确规定,司法机关有义务对参加诉讼的人员进行资格审查,对审查的程序、内容作出规定。同时规定没有尽到审查义务导致出现非法诉讼代理的,作为案件的重大程序瑕疵,成为案件申请再审、发回重审的一项法定理由,督促司法人员就像审查当事人身份一样严格审查代理人是否适格。第三,增加对公民非法诉讼代理的制裁条款。明确规定,对于提供虚假证明材料或者不具备诉讼代理条件的人员代理诉讼,一律说明情况,禁止其参加诉讼;对于明知或者故意不具备条件参加诉讼者,以妨碍诉讼依法进行处罚;对于为非法诉讼代理提供条件的法律服务机构,函告相关司法行政机关依法对相关法律服务机构进行依法处理,处理结果附卷;对于推荐单位以及出具虚假证明的单位按照妨碍诉讼依法进行处罚,防止单位为非法从事法律服务的人员提供便利。

  二是建立联动协调机制,形成统一治理非法诉讼代理的合力。治理公民非法诉讼代理是一项系统工程,不单纯是哪一个部门的问题,需要各有关单位协调统一治理,方能取得成效。首先由政法委牵头建立法院、检察院、公安机关、司法行政机关的统一协调机制,统一研究、部署和落实治理公民非法诉讼代理。其次研究制定统一的公民诉讼代理审查标准和审查要求,便于司法机关在工作中正确把握正常的公民诉讼代理的尺度,区分非法诉讼代理。再就是建立统一评查机制,进行定期、不定期的检查,督促相关单位严格执行公民诉讼代理的审查把关工作,杜绝非法代理。

  三是严格措施,加大对非法诉讼代理的治理力度。一方面整顿律师事务所、法律服务所、法律援助机构,依法清理在这些机构从事公民非法诉讼代理者。对以律师名义进行非法诉讼代理的,依法进行清理、处罚。另一方面对社会非法代理进行清理,坚决取缔法非诉讼代理。另外,司法机关严格落实对公民诉讼代理的审查制度,加大力度,拒绝非法诉讼代者参与诉讼,让非法代理没有空间。

  四是加大法制宣传力度,提高公民法制意识。加大宣传力度,一方面大力宣传诉讼代理的法律规定,让群众真正明白诉讼代理制度,知道公民代理不允许有偿服务,经济困难无力委托代理人可以申请法律援助。另一方面从反面进行宣传,让群众知道非法诉讼代理的危害,同时震慑妄图进行非法诉讼代理者。

  五是壮大发展法律服务业,满足不同层次群众的法律服务需求。目前,法律服务部门主要有律师事务所、法律服务所、法律援助机构。应当充分发展律师服务业,满足不同层次群众对法律服务的需求,特别是让经济困难无力聘请律师者能够获得法律援助,让所有群众能够有条件、有能力获得所需的法律服务,从而使非法诉讼代理没有市场。

  (作者单位:山东省蒙阴县人民法院)

中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好农村合作金融机构贷款风险分类工作的通知

中国银行业监督管理委员会办公厅


中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好农村合作金融机构贷款风险分类工作的通知





各银监局:


自全国合作金融监管暨改革工作会议以来,农村合作金融机构贷款五级分类以培训为重点的前期工作已基本结束,目前各地陆续进入分类操作阶段。为确保贷款五级分类质量,实现摸清风险底数、提高经营管理水平、增强风险控制能力、初步形成健康的信贷文化的工作目标,现就进一步做好农村合作金融机构贷款五级分类工作提出如下要求:


一、完善考核机制,做实资产和利润。一是各银监局要及时了解并解决影响贷款五级分类的认识问题和制度性问题,对以账面利润为指标对基层农村信用社进行综合考核的省联社,要督促其修订和完善相关的考核制度和办法,取消按账面利润考核盈利水平的做法,实行按经营利润(即账面利润+当年提取拨备+当年消化包袱)考核,从根本上解决因担心五级分类后不良贷款增加造成拨备增提,账面利润减少,进而降低评级结果的问题。二是为了客观真实地揭示贷款风险,各级监管部门2006年末可不按五级分类对农村信用社进行“双降”考核,从2007年起,统一以2006年末五级分类结果为基数,对贷款质量进行考核。


二、切实采取措施,提高分类质量。一是要严格标准,规范操作。各农村合作金融机构要严格按照银监会下发的《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》(以下简称《指引》)关于信贷资产风险分类的标准、要求、操作程序、管理考核等方面的规定,对表内外信贷资产实施分类。2005年及以前已经试点的机构,也要按照《指引》的要求调整分类结果。任何机构不得用四级分类结果或试点分类结果套换,不得降低分类标准,简化操作程序。二是要坚持时间服从质量。各农村合作金融机构务必在保证分类工作质量的前提下,确保贷款五级分类工作年底前完成,东部地区农村信用社可争取在9月底之前完成。要坚决杜绝为了抢时间、争进度而降低分类标准,影响分类质量的现象。三是要进一步加强对分类操作的现场辅导。各省联社要成立贷款五级分类巡查督导组,采取划片包干、责任到人、深入现场、实地检查等措施,指导分类,解决操作疑难问题。要充分发挥商业银行借调人员的作用,组织到“第一线”巡回指导分类工作。对信贷管理基础差、工作进展缓慢的地区要增派人员进行重点辅导,确保工作的整体推进。四是加快信息化建设进程,提供科技保障。各银监局要督促省联社加快电子化建设及联网进程,加快构建信息管理系统的步伐,减少分类结果偏差与工作的随意性,提高分类工作质量和效率。


三、加大力度推动“2000人工程”,抓好交流学习。各银监局要切实按照要求做好协调、督促工作,对已制定派出计划的省联社,要指派专人负责尽快落实;尚未制订派出计划的省联社要积极协调,抓紧制订。同时要求参加交流的农村合作金融机构高管人员要充分利用学习机会,重点学习商业银行的经营理念、风险管理和业务创新等经验,并做好全面系统的学习总结。


四、做好后续培训,进一步提高分类人员技术水平。一是督促各省联社将贷款五级分类纳入日常培训计划和内容,不断提高相关人员的操作技能。二是各省联社对培训未达到操作要求的,特别是经考试不合格的人员,必须进行补课,对前两年培训的人员也要按照现行的要求进行再培训。三是各银监局和省联社要组织有针对性的培训,重点是解决实际操作中出现的问题。


五、重视分类过程,提高信贷管理水平。各级监管部门要督促农村信用社通过实施五级分类,查找和完善现有制度和信贷管理中存在的缺陷和薄弱环节,把五级分类过程中客户资料收集、财务分析、分类及审批、信贷讨论到检查监督的每个环节,都纳入日常信贷经营和管理工作中,形成规范的信贷管理制度约束,使分类和信贷管理工作形成一个既紧密联系、又反馈互动的整体,在真实揭示和暴露农村信用社信贷风险的同时,进一步提高农村信用社信贷经营和管理水平,优化信贷资产质量。


六、继续抓好信息交流反馈,表彰鞭策并举。各银监局和省联社要高度重视信息交流与反馈在分类工作中的作用,明确专人负责信息的收集、整理和上报,及时掌握农村合作金融机构开展贷款五级分类工作的进展和动态,总结交流经验和做法,加大表彰先进和鞭策落后的力度,加强对农村合作金融机构贷款五级分类信息工作的考核。


七、做好总结验收和分类偏离度的检查,实施严格的问责制。各省联社对分类结束的农村信用社要组织交叉验收,作出分类评价,并将验收评价报告报送当地监管部门。各级监管部门要在省联社验收的基础上,组织对辖内农村信用社分类偏离度进行检查,对偏离度较大、分类质量较低的农村信用社,要依据有关规定强化问责,加大监管力度。各银监局要在全省偏离度检查工作结束后,对贷款五级分类工作进行全面总结,并将贷款五级分类结果、分类后拨备情况和资本充足率水平报送银监会。


为了确保偏离度检查样本抽样的科学性、检查方法和标准的统一性、检查结果的可比性,银监会将对偏离度检查工作另行部署。


八、做好主要监管指标的测算工作,为监管工作奠定坚实基础。农村信用社实施贷款五级分类后,监管部门对农村信用社将参照商业银行核心监管指标对资本充足率等指标进行监测和“影子”考核,因此各银监局要精心准备,结合辖内农村信用社“1104工程”的培训、数据填报和试运行,督促省联社抓紧做好风险水平、风险迁徙以及风险抵补等主要监管指标计算方法的培训,为下一步开展监管评级,实施分类监管和差别监管奠定基础。








二00六年六月二十八日




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