德州市人民政府办公室关于印发德州市房地产开发项目建设条件意见书制度等3项管理规范的通知

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对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部特派员办事处干部管理办法
对外贸易经济合作部


一、总则
第一条 特派员办事处（以下简称特办）是对外贸易经济合作部的派出机构，为部直属司局级单位。为使驻各地特办干部优化、精干、廉洁，保证特办各项工作的顺利开展，特制定本办法。
第二条 特办干部是指从部机关和直属企、事业单位及有关省、市、自治区外经贸机构借调到特办工作的除工勤人员以外的工作人员。按职务分为特派员、副特派员、处长、副处长、干部。
第三条 特办干部按派遣计划实行定期轮换，每任期为两年。
第四条 部机关和直属企、事业单位的干部都有到特办工作的义务。

二、计划
第五条 特办干部的派遣计划为指令性计划。人事教育劳动司（以下简称人事司）负责特办编制管理，制定、下达并组织实施特办干部派遣计划。
第六条 特派员、副特派员的派遣与轮换计划由人事司负责，报部党组批准后实施。
第七条 特办处级以下干部（含处级）的派遣与轮换由各单位按人事司下达的计划和要求安排人选，报人事司审批并办理有关手续。
第八条 各单位因特殊情况需要修改计划的（主要指调整地点、提前或延期轮换），需事先向人事司说明理由，经同意后方可实行。

三、选派
第九条 选派范围：部机关及部直属企、事业单位的在职干部。
第十条 选派条件：
（一）德才兼备。到特办工作的人员应思想作风正派，清正廉洁，熟悉经贸业务，能够胜任特办工作。优先选派各级后备干部。
（二）身体健康。凡患有各种疾病不能坚持正常工作者，不得派往特办。特办干部经医生诊断需休息两个月以上者，由原单位及时派人接替。
（三）年龄适当。凡派往特办的干部，男同志不超过58周岁，女同志不超过53周岁。为适应计算机签证工作的需要，发证业务一般不超过45周岁。
（四）特派员、副特派员实行原籍回避制度。
（五）夫妇双方同为部直属单位干部的，一方已在或拟选派到特办工作，另一方可向所属单位提出申请，如符合条件，可视工作需要照顾派往同一特办。
第十一条 派遣程序：
（一）特派员、副特派员的选派由人事司提名、考核后，报部党组审批，任命通知下发后本人持所在单位介绍信到人事司报到，凭人事司开具的行政关系介绍信到特办任职。
（二）处级干部的选派由各单位根据人事司下达的计划职数报送推荐干部的有关材料（包括“干部任免审批表”一式两份），由人事司审批，任职通知下发后本人持所在单位介绍信到人事司报到，凭人事司开具的行政关系介绍信到特办报到任职。
拟提为处级、副处级到特办工作的干部，其职级的提拔按干部管理权限办理。
（三）一般干部的选派由各单位根据人事司下达的计划要求，向人事司推荐人选（推荐材料附“干部登记表”）。人事司审核同意后发派遣通知书，本人持所在单位介绍信到人事司报到，凭人事司开具的行政关系介绍信到特办报到。
（四）若需从特办所在地借调干部到特办工作，由特办与地方有关部门联系落实借调人选，报人事司审批后办理有关借调手续。

四、轮换
第十二条 特办干部的两年任期，从其到特办所在地工作之日算起。特派员、副特派员原则上两年轮换，因工作需要可提前或延期轮换。
第十三条 各特办应在每年第三季度末将下一年度需轮换人员名单报人事司，人事司据此编制下一年度派遣计划。
第十四条 特办干部任期期满时，必须在接替人员到达特办并进行工作交接后，方可离开特办。交接工作时间最长不得超过一个月。
第十五条 根据工作需要，少数在特办与特办之间轮换工作的干部，任期可连续计算。
第十六条 特派员、副特派员任期期满调回时应递交离任工作报告，内容为：本人任期内的工作回顾和本人的实绩，经验教训，对今后特办工作的建议等。呈报部领导并抄送办公厅、人事司、对外贸易管理司。
第十七条 特办处级及处级以下干部调回前应写出自我鉴定，特办为其做出组织鉴定，由人事司转交其所在单位。
第十八条 各单位应妥善做好从特办调回干部的工作安排。

五、工资福利
第十九条 从部机关选派特办干部的工资、福利待遇与在机关的干部相同，仍由原所在单位发放。
第二十条 从部直属企、事业单位选派的特办干部的工资、福利待遇仍由原派出单位发放，奖金的发放不得低于原所在单位职能部门同级干部的平均水平。
第二十一条 提职到特办工作的干部，其新确定的职务工资从人事司发出的任职通知的下月起执行。
第二十二条 特办干部按有关规定享受一次性的生活用品补助，其床上用品及饮、餐具由特办提供。
第二十三条 工资关系不在特办所在地的特办干部，按出差到当地的补助标准领取生活补贴和市内交通费（原单位的交通费停发）。
第二十四条 工资关系在特办所在地的特办干部，按出差到当地的补助标准的半数领取生活补贴。市内交通费按当地有关规定和标准发给。
第二十五条 特办干部（不包括工资关系在特办所在地的干部）可按在外地工作的规定享受每年一次的探亲假（已在原单位休过本年度探亲假的当年不予安排），假期30天，不包括往返路程。特办干部（不包括工资关系在特办所在地的干部）可以按照有关规定享受干部休假。特办干
部任期期满调回后可安排休假15天。
第二十六条 特办干部因公不能休假，其配偶当年可到特办探亲一次（工资关系在特办所在地的干部除外），特办可按合理路线为其报销往返旅费。
第二十七条 特派员、副特派员可以带配偶到特办。
（一）配偶在外单位的可以借调，工资福利由原单位发给。符合选派条件的，特办为其安排适当工作，待遇同特办干部。
（二）配偶已离退休或已到离退休年龄，以及没有工作单位的，特办不再为其安排工作，按家属对待，不享受特办干部的待遇。特派员、副特派员一届任期内可为其配偶报销往返旅费一次。
第二十八条 各单位在调整工资或评定职称时，对特办干部应和本单位干部一并考虑，并由所在单位按规定办理。院校教师在特办期间，应按满教学工作量对待。
第二十九条 各单位要关心在特办工作的干部，要主动为他们解决实际困难。

六、考核奖惩
第三十条 特办干部考核按分级管理原则，特派员、副特派员由部人事司负责，处以下干部由特办负责。
第三十一条 特办干部考核的原则、内容、范围、评定等级、考核办法等参照部机关公务员考核的有关规定和办法执行。
第三十二条 对特办工作人员的奖惩，坚持以精神鼓励和物质奖励相结合、教育与惩戒相结合为原则，做到功过分明、奖赏得当。
第三十三条 奖励条件：特办干部有下列表现的，应予以奖励。
（一）忠于职守，发现重大伪造、倒卖进出口许可证案件，给国家挽回严重经济损失的。
（二）坚持原则，拒绝贿赂，廉洁公正的。
（三）对改进工作提出建议，使工作效率显著提高，圆满完成工作任务的。
（四）深入实际，调查研究，取得较好调研成果的。
（五）其它方面应该给予奖励的。
第三十四条 奖励种类：记功、记大功、授予奖品或者奖金、升职、通令嘉奖六种。除记功、记大功不能并用外，其他皆可并用，也可单独使用。
第三十五条 授奖审批权限：
特办干部受本办法第三十四条所列之奖励，按照干部管理权限分级归口审核批准。
第三十六条 奖励程序：由受奖干部所在特办领导提出奖励意见，经群众民主评议通过后填写奖励审批表，以特办名义签署意见，并附本人事迹材料、有关证明附件和民主评议材料，向规定的审批机关呈报，一经批准，应书面通知本人，在一定的会议上宣布，并抄送干部派出单位备案
。奖励审批表和审批机关的批复归入本人档案。
第三十七条 惩戒条件：特办干部违反纪律，屡教不改或不能适应业务工作者，经人事司同意可提前调回。有下列违法失职行为但尚未构成犯罪的，应视情节轻重给予适当纪律处分。
（一）违反国家政策、法律、法令和政府的决定及规章制度的。
（二）违反许可证管理规定造成严重经济损失的。
（三）玩忽职守，贻误工作，在审核许可证中因个人责任造成严重经济损失，滥发或越权发放许可证造成经济损失的。
（四）以权谋私，贪污受贿的。
（五）泄漏国家机密的。
（六）其他违反法纪法规的。
第三十八条 惩戒种类：行政处分分警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、开除留用察看、开除八种。
第三十九条 惩戒审批权限：
特办干部受本办法第三十八条所列之处分，按照干部管理权限，分级审核批准。
第四十条 惩戒程序：特办核实干部违纪事实后，做出书面结论和处分决定，报送人事司批准。上报材料包括处分审批表、调查报告、证据材料、受处分人的检查和对处分的意见。批准生效后，应书面通知受处分本人并记入本人档案。受处分人对所受处分不服，允许申诉。

七、岗前业务培训
第四十一条 凡派往特办工作的干部，都应参加一定时间的岗前业务培训。根据工作需要，对特办工作人员还可进行有关内容的短期业务培训。
第四十二条 组织特办工作人员的上岗前业务培训由办公厅牵头，对外贸易管理司、人事司、配额许可证事务管理局和管理学院协助，学习内容由有关单位协商确定。

八、附则
第四十三条 工勤人员采取合同聘用或向当地有关单位借调的办法，合同工的工资可比照同工种当地标准发给。聘用人员违反合同，可随时解聘。聘任期满后是否续聘，由双方另议。借调的工勤人员可按其工种和工作情况给予适当补贴。
第四十四条 本办法与国家有关规定不符的以国家规定为准。
第四十五条 本办法由人事司负责解释。
第四十六条 本办法自公布之日起试行。（90）外经贸人二字第45号文同时废止。



1997年12月18日
江苏省徐州市人民政府


徐州市城市住宅区物业管理暂行办法


徐州市人民政府令第62号发布



第一章总则

第一条 规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。

城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用实施设备配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：

(一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；

(二)参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；

(三)审批物业管理企业资质；

(四)培训专职物业管理人员；

(五)监督、检查物业管理企业管理服务活动；

(六)负责住宅区物业管理考评工作；

(七)负责住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作；

(八)受理物业管理投诉案件；

(九)查处物业管理违法行为。有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。

区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。

业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人数为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将章程和委员名单报物业管理行政主管部门备案。

第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区物业管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。

第八条 业主委员会应当履行下列职责：

(一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；

(二)拟定业主委员会章程；

(三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；

(四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；

(五)审核物业管理企业使用维修基金申请；

(六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项；

(七)根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营管理活动进行监督；

(八)主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；

(九)召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；

(十)协助物业管理企业落实各项管理措施；

(十一)接受物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。

第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。

第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会成员；

(二)审议、通过业主委员会章程；

(三)审查批准业主公约；

(四)听取和审议物业管理工作报告；

(五)改变、撤销业主委员会不适当决定。

第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

第三章物业管理服务

第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。

物业管理企业应当具备下列条件：

(一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所；

(二)有与管理规模相适应的专业技术人员；

(三)有符合规定数额的注册资金；

(四)有物业管理服务制度、措施。物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。

第十三条 物业管理企业的权利：

(一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

(三)制止违反住宅区物业管理规定行为；

(四)选聘专营单位承担专项管理业务工作；

(五)要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本办法规定行为予以行政处罚；

(六)按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；

(七)法律、法规、规章赋予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)履行物业管理委托合同；

(二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；

(三)重大管理事项报请业主委员会审议通过；

(四)向业主委员会报告物业管理工作；

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明下列内容：

(一)双方当事人名称、地址；

(二)物业管理区域范围；

(三)物业管理服务项目和内容；

(四)物业管理服务标准和要求；

(五)物业管理服务权限；

(六)物业管理服务费用及支付方法；

(七)物业管理服务期限；

(八)合同终止和解除条件；

(九)违约责任；

(十)当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。

第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：

(一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；

(二)在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、共用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；

(三)定期对住宅区进行全面巡视、检查；

(四)定期对住宅共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到报修时，按照规定时间进行维修、更新；

(五)接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。

第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。

第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者终止委托合同，但应当提前一个月通知物业管理企业。

第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。第十九条物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：

(一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等；

(二)修理车辆、水电设备、家用电器等；

(三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；

(四)业主或物业使用人预约其他服务项目。

第四章 物业的使用和维护

第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：

(一)住宅区竣工总平面图；

(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图；

(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

(五)住宅区物业管理必需的其他资料。

第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。

第二十三条 住宅区内禁止下列行为：

(一)改变房屋承重结构部位的；

(二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；

(三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的；

(四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；

(五)乱贴、乱画、乱挂的；

(六)损坏绿地，花卉树木、雕塑、小品设施，改变使用性质的；

(七)不在指定地点停放机动车和非机动车的；

(八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；

(九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；

(十)开办污染环境生产、加工企业的；

(十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；

(十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的；

(十三)饲养禽畜的；

(十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。

第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。

物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。

第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。

第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：

(一)清算物业管理收费，多收部分予以退还；

(二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；

(三)移交物业管理用房和其他财物。

第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：

(一)房屋自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；

(二)住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；

(三)给排水、供电、供气等管线和设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；

(四)住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。

第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应由业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设施维护费用外，其他物业管理费用由开发建设单位承担。

第五章物业管理收费和维修基金

第三十一条 物业管理收费，分为公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。

第三十二条 物业管理公共服务费用途是：

(一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；

(二)绿化管理费；

(三)清洁卫生费；

(四)保安费；

(五)办公费；

(六)物业管理企业固定资产折旧费；

(七)物业管理法定税费。

第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：

(一)购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；

(二)购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；

(三)出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房(含七层)不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。

第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。

维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，按业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。

第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第六章奖惩

第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。

第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以制止，并要求限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：

(一)实施本办法第二十三条规定的禁止行为；

(二)业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；

(三)占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；

(四)利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。

第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理委托合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：

(一)修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；

(二)管理制度不健全、管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；

(三)擅自改变物业管理用房使用性质的；

(四)不履行物业管理委托合同规定义务的。第四十二条物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下罚款。

第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。

第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处三万元以下罚款。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七章附则

第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。

第四十七条 本办法下列用语的含义是：

(一)物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和共用设施设备、附属场地；

(二)物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；

(三)业主，是指住宅区房屋所有权人；

(四)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(五)共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

(六)共用部位，是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；

(七)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；

(八)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

(九)住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。

第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十九条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按照本办法执行。

1999年3月31日