吉林省房产税实施细则，吉林省车船使用税实施细则

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江苏省淮安市人民政府


淮政发〔2005〕32号




市政府关于印发淮安市市区政策性商品房安置供应实施办法的通知



各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《淮安市市区政策性商品房安置供应实施办法》已经市政府五届二十八次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。





二○○五年二月二十五日





淮安市市区政策性

商品房安置供应实施办法



第一章 总 则



第一条 为妥善解决市区城市建设被拆迁家庭的住房问题，保证政策性商品房供应工作的公开、公平、公正，切实维护被拆迁人的合法利益，根据有关法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称政策性商品房，是指政府提供优惠政策，用于供应安置被拆迁家庭，具有保障性质的限价定销的普通商品住房。

第三条 本办法适用于市区2004年、2003年、2002年城市经营储备、市政、公益性建设用地拆迁，且拆迁时仅提供货币补偿安置方式的被拆迁家庭。

第四条 市政策性商品房建设领导小组负责市区政策性商品房供应工作的领导、监督工作。



第二章 供应方式



第五条 政策性商品房的供应要做到建设与安置有序衔接、分头负责、分批妥善解决。政策性商品房首先要用于安置2004年符合条件的被拆迁户，其次用于安置2003年无安置选择权的被拆迁户，再次用于解决2002年被拆迁但至今仍未购房的困难户的住房问题。政策性商品房总体上要按项目拆迁的时间顺序成批次安置，对于同拆迁批次的被拆迁户，可通过摇号的办法决定其选择次序。市政策性商品房领导小组办公室（与市解困办合署办公以下简称市解困办）牵头组织政策性商品房建设；申购、安置供应工作实行属地管理，由拆迁项目所在区人民政府组织实施。

第六条 各区人民政府设立专门的安置办公室（以下简称区安置办），对安置工作实行扎口管理，以当年拆迁项目为申购安置单元，组织拆迁人和拆迁实施单位对安置对象集中进行调查、申报受理、审核公示、签订安置协议，确定安置户数和面积，及时提供给市解困办，做好建设和安置衔接工作；市解困办根据安置规模组织建设，在安置过渡期内竣工交付，做到“以销定产”。

第七条 被拆迁家庭原则上应就近申请购买被拆迁房屋所在区范围内的政策性商品房。

第八条 政策性商品房安置实行“一户一套”原则，以建筑面积65-70、75-80、90-95、105-110平方米的4种户型为主，被拆迁家庭按照市政府《市区政策性商品房建设管理实施意见》（淮政发[2004]52号）文件规定的面积标准进行申购。



第三章 供应价格



第九条 政策性商品房价格与被拆迁房屋合法面积相等的部分实行政府定价，超出部分，执行市场价格。 具体价格，由市物价部门核定公布后执行。



第四章 申购条件和程序



第十条 拆迁时只拥有拆迁范围内的一处住房(含租住公房)他处无住房的被拆迁人具备申购政策性商品房的资格。

第十一条 申购政策性商品房实行审核、公示、凭证购买制度。具体按下列程序办理：

一、项目所在区人民政府发布申购通告；

二、被拆迁家庭持有关材料向区安置办提出申请；

三、区安置办会同拆迁人或拆迁实施单位对申报材料进行审核；

四、符合条件的，由区安置办发布通告，在申请人所在居委会张贴公示7日；

五、申购家庭资格确定后，由区安置办采取公开、公平、公正方式组织被拆迁家庭进行认购，签订认购协议，并报市解困办审核无误后，5日内，被拆迁人缴纳全部应付房款，由拆迁人统一打入市解困办设立的专户，发给《政策性商品房供应证》；

六、政策性商品房竣工后，区安置办将拆迁人应缴余款筹足交市解困办，办理房屋交接手续，统一交付使用。



第五章 附 则



第十二条 被拆迁家庭在申购通告发布15日内未申请购买政策性商品房的，视同放弃申购处理；选购后在规定时间内未交房款签订申购协议的，列入下一批供应。

第十三条 政策性商品房自购买之日起5年后方可上市，禁止倒买倒卖，一经发现责令退房，所退房屋重新用于安置，造成的一切后果由当事人承担。

第十四条 在申购过程中，弄虚作假骗购政策性商品房的，一经发现取消其认购资格；工作人员营私舞弊、滥用职权的追究其行政责任，造成严重后果的，追究其刑事责任。

第十五条 向储备用地、重点项目用地上的被拆迁家庭提供的政策性商品房应本着“谁储备，谁建设、谁安置”的原则，实行项目责任制，由各储备用地的资产经营公司和重点项目承办单位组织建设供应工作，具体操作可参照本办法执行。

第十六条 本办法自2005年3月1日起施行。


论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）

邓 光 达

近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方