化学工业部贯彻执行《关于因公出国人员审查的规定》的实施细则

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四川省泸州市人民政府


泸州市商品房预售管理办法
第30号

　　《泸州市商品房预售管理办法》已经2002年11月8日市政府第47次常务会议通过，现予发布 施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 市 长：肖天任
　　　　　　　　　　　　　 二○○二年十二月四日

泸州市商品房预售管理办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。
　　本规定所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称预售人）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或房价款的行为。
　　第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
　　第四条 泸州市规划建设局是本行政区域内商品房预售管理的行政主管部门，其依法委托的市房地产管理局具体负责市城市规划区内的商品房预售管理工作。
　　各县建设行政主管部门是本县行政区域内商品房预售管理的行政主管部门。
　　市、县房地产交易机构受商品房预售行政主管部门（以下简称“预售管理部门”）委托，具体负责办理商品房预售合同登记备案工作。
　　　　　　　　　　　　　第二章 商品房预售项目管理
　　第五条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）六层（含六层）以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程；六层（含六层）以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目，有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程；无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程；
　　（四）签定了《白蚁预防合同》，并已进行白蚁预防；
　　（五）施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（六）已取得商品房预售许可证；
　　（七）已按规定比例缴纳物业管理维修基金。
　　第六条 房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　（一）营业执照和房地产开发资质证书；
　　（二）本规定第五条第（一）、（二）、（三）项所规定的证明材料。其中，本规定第五条第（三）项所规定的证明材料中还应包括已完成基础以上的分部工程质量验收合格证明，《 住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本，建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明；
　　（三）工程施工进度计划；
　　（四）商品房的《白蚁预防合同》；
　　（五）商品房预售款监管协议；
　　（六）商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
　　（七）前期物业管理方案和委托合同；
　　（八）法律、法规规定的其他条件。
　　预售人可以分期或者分单项向预售管理部门申请商品房预售登记。
　　第七条 预售管理部门收到商品房预售申请后，应详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在收到申请之日起10日内，核发商品房预售许可证；对不合格的，应说明理由，书面通知申请人。
　　商品房预售许可证应当载明:预售人的名称、许可证编号、许可证的有效期、预售商品房的名称、建筑面积、用途、预售商品房的套（间）数量和商品房预售款专用帐户号等内容。
　　第八条 商品房预售许可证自核发之日起有效,至商品房验收合格之日起失效。
　　第九条 商品房建设项目经规划主管部门批准变更用途、增容的，当事人应在批准后15日内，向预售管理部门办理商品房预售许可证变更手续，方可销售。
　　第十条 预售管理部门对新批、变更和失效的商品房预售许可证，实行定期公告制度。
　　第十一条 预售管理部门应对已核发预售许可证的项目的进展情况进行跟踪监督，并及时受理社会举报和投诉，发现问题依法处理。
　　第十二条 预售人应取得房地产广告审查证明后，方可按规定发布预售商品房广告。预售广告发布前，预售人应向预售管理部门提出申请，预售管理部门应于受理申请之日起15日内作出审查决定，对审查合格者发给房地产广告审查证明，房地产广告审查证明有效期为一年，有效期满后需继续发布的，应当重新提出申请。预售管理部门应当将审查通过的房地产广告证明送同级工商行政管理部门备查。
　　商品房预售广告的内容必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和与预售商品房实际情况不相符的内容，同时还应载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。
　　　　　　　　　　　第三章 商品房预售行为管理
　　第十三条 预售人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。
　　预售人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得向承购人收取任何预订款性质的费用。
　　第十四条 在订立商品房买卖合同前，预售人应向承购人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章，并向承购人明示下列事项：
　　（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；
　　（二）商品房预售许可证；
　　（三）商品房座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；
　　（四）商品房结构类型、户型、质量、装修标准；
　　（五）项目及其配套设施的平面示意图；
　　（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；
　　（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；
　　（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，付款方式；
　　（九）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限的其他情形；
　　（十）商品房交付使用时的物业服务情况；
　　（十一）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。
　　第十五条 预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。
　　代理人应当向预购人明示下列事项：
　　（一）本规定第十四条要求明确的事项；
　　（二）代理人的资格证书；
　　（三）预售人出具给代理人的委托书；
　　（四）代理人的地址和联系电话。
　　第十六条 预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。
　　签订商品房买卖合同时，应当使用预售管理部门统一印制的《商品房买卖合同》示范文本。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充，但必须包含法律法规规定的必备内容。
除承购人拒绝外，预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，双方当事人应在商品房买卖合同中约定。
　　第十七条 商品房销售应当按套内建筑面积计算销售单价及总价款。共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积不单独计算价格，其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。
　　房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、公摊建筑面积和公共配套房屋建筑面积、名称及违约责任。
　　凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售；任何人不得侵占或擅自改变公共建筑面积空间与公共配套房屋原设计的使用功能。
　　第十八条 商品房买卖合同实行备案制度。预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到当地房地产交易机构和土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起15日内予以办理。
　　商品房买卖合同已登记备案的，房地产交易机构和土地管理部门不得重复登记备案。
　　第十九条 预售人将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人书面同意，并书面告知承购人；预售人不得用已预售的商品房进行抵押或重复销售。
　　第二十条 商品房买卖合同经登记备案，但未竣工验收的，承购人需转让预售的商品房时，应与受让人、预售人订立预售商品房转让合同。
　　预售的商品房转让时，原商品房买卖合同载明的权利、义务依约定依法转移。
　　已办理按揭的预售商品房在竣工验收之前需转让的，应先办理注销登记备案后,方可转让。
　　第二十一条 商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构和土地管理部门办理变更或注销登记备案手续。
　　第二十二条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起15日内书面告知承购人，承购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，承购人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续；承购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原 预售人的权利义务全部转移给项目受让人，承购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的预售管理部门办理商 品房预售变更登记。
　　第二十三条 转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
　　第二十四条 预售人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计。确需变更的，应按规定经原规划、设计批准机关批准。预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的承购人权益的，承购人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产企业未在规定时限内通知承购人的，承购人有权退房；承购人退房的，由预售人承担违约责任。
　　第二十五条 预售人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其实际交付使用的商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致。当事人另有约定的除外。
　　第二十六条 预售人应按合同约定将商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的，预售人应按合同约定承担违约责任。
　　第二十七条 商品房预售后承购人向预售人了解商品房建设进展情况时，预售人应如实告知。
　　第二十八条 预售人向承购人交付预售的商品房时，应当提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
　　第二十九条 房地产管理部门应建立信息查询制度，并定期公布商品房预售情况以及已登记、转让抵押等信息。
　　　　　　　　　　　　　第四章 商品房预售款管理
　　第三十条 商品房预售款只能用于该商品房工程建设所需及法定税费，不得挪作他用。
　　第三十一条 预售人在申请商品房预售许可证前，应与预售管理部门、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。
　　预售管理部门负责监督商品房预售款的使用。
　　代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。
　　第三十二条 预售人应当在银行设立商品房预售款专用帐户；预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户，并报预售管理部门备案。
　　商品房预售管理部门应对每一项目核定专控数额，超出专控数额的售房款，预售人可自由支配。
　　第三十三条 商品房预售款专用帐户监管协议签订后，由于开户银行服务等原因，预售人可以变更开户银行，重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。
　　第三十四条 商品房预售时预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，承购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入指定的商品房预售款专用帐户，凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
　　第三十五条 预售款应当专款专用，由具备合法资格的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划，核实工程实际进度，并出具书面证明。预售人根据工程监理机构出具的证明制定用款计划，并报送预售管理部门。
　　预售管理部门在收到预售人申报的用款计划之日起3日内，予以核对并做出答复。
　　第三十六条 预售人使用商品房预售款时，应向银行提交经预售管理部门核定属实的下列文件：
　　（一） 商品房预售款使用申请表；
　　（二） 用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请，用于支付购买项目建设的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；
　　（三）工程监理机构根据工程实际进度出具的书面证明；
　　（四）建设工程项目预算。
　　未经预售管理部门书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
　　第三十七条 预售商品房项目竣工并经依法验收合格，预售人凭竣工验收证明及施工单位出具的工程款已全部结清，房屋已全部移交的证明，向预售管理部门和银行申请解除监管协议。
　　　　　　　　　　　　　第五章 罚 则
　　第三十八条 违反法律、法规及本办法，擅自预售商品房，按照建设部《商品房销售管理办法》第三十八条规定罚款。
　　第三十九条 违反本办法第十四条、第十五条第二款规定，预售人和代理人未向承购人明示法定事项的，按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。
　 第四十条 预集人擅自变更已预售的商品房的规划、设计的，按照《四川省〈城市规划法〉实施办法》第三十五条规定处罚。
　　第四十一条 违反本暂行办法第十五条第一款规定，预售人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的，按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。
　　第四十二条 违反本办法第十二条规定，未经广告审查机关审查批准，擅自通过媒体发布广告信息的，按照《广告法》第四十三条和国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定处罚。
　　第四十三条 房地产开发企业未进行白蚁预防，不能出具《白蚁预防合同》或出具虚假合同的，由房屋所在地的预售管理部门责令限期改正，暂缓办理《商品房预售许可证》，并按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第十九条规定处罚。
　　第四十四条 预售人违反本办法第三十条规定的，按照建设部《商品房预售管理办法》第十三条规定处罚。
　　第四十五条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机构依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　第六章 附 则
　　第四十六条 本办法所称“专控数额”是指房地产行政主管部门根据开发项目的投资预算情况，确定完成该建设项目所必需的资金数额。
　　第四十七条 本办法由泸州市规划建设局负责解释。
　　第四十八条 本办法自发布之日起施行。


实施《道路交通安全法》现状问题及对策初探

徐凤林


　　《中华人民共和国道路交通安全法》颁布实施以来，公安机关紧紧围绕“保民安、促民生、顺民意、强民警”工作目标，强化领导，狠抓落实，严格执法，热情服务；各相关部门各司其职，各负其责，依法强化道路交通安全管理工作，使《道路交通安全法》得到较好的贯彻执行。

　　一、现状

　　1、交通法规宣传教育取得新成果。 一是加强了对宣传工作的组织领导。建立了政府统一领导、部门依法监管、单位协调配合、群众广泛参与的宣传工作机制。 二是结合“五五”普法开展了交通安全“进农村、进社区、进单位、进学校、进家庭”的“五进”宣传活动。三是举办了交通法规专题讲座、文艺演出并播放专题片；开展了图片展览、发放宣传资料并张挂横幅标语；设立了宣传咨询点 ，通过形式多样的法规宣传，使公民的交通安全意识不断增强。

　　2、道路交通管理水平有了新提高。以适应新时期交通安全需求为导向，以预防和减少重特大事故为目标，充分发挥各职能部门及交通安全委员会的作用，强化交通安全社会化管理，不断完善“五整顿”，“三加强”的工作机制，促进交通安全任务的分解和责任共担，形成了齐抓共管的良好氛围。公安机关会同安监、教育、交通、城管、农机等相关部门加大对客运车辆，运送学生车辆，危险化学品车辆，农用车辆的监管力度，加强了对车辆和驾驶员的管理，严格考试标准，规范考试程序，提高培训质量；严把机动车辆检验关和上牌关，强制报废各类机动车，最大限度地预防和减少了重特大交通事故的发生。

　　3、服务经济工作大局取得新成效。近年来，交警部门公正执法水平不断提高，执法程序不断规范，服务意识不断增强。一是规范了执法程序。改变了交警当场随意处罚的状况。建立和完善了执法责任倒查、优劣卷评选等工作机制，落实了 “谁主管谁负责，谁出警谁负责，谁出问题谁负责”的责任追究制度。二是认真执行各项政令。去年，交警大队完成市委、市政府交办的警卫任务处置突发事件多起。 三是以服务新农村建设、方便群众为目标，牢固树立“先服务、再规范、后管理”的理念，组建交警流动车管所，提供优质便捷的车管服务，树立了人民警察的良好形象。

　　4、道路交通基础条件有了新改善。紧紧抓住国家政策机遇，加大道路交通基础设施建设投入力度，使我市道路交通条件得到了较大改善。一是加强道路建设。市政府和交通部门努力向上争取资金，加大 投入，修建了通乡公路和通村公路，完成了G12高等级公路和S204二级公路建设。对损毁路面、危桥进行维修和整治。 二是加强安全设施建设。在市区三个路口安装了交通指挥信号灯，固定电子警察，配备了雷达测速设备。对城区主道交通标线、交通标志、护栏进行了维修、更新和增设，使我市道路交通基础条件有了新改善。

二、问题

　　《道路交通安全法》贯彻实施以来，公安交警部门和相关职能部门做了大量卓有成效的工作，但也存在一些不足和薄弱环节：

　　一是交通安全宣传不够深入，全民参与的社会化宣传教育还不到位，公民的交通安全意识和法制观念还需尽快提高。

　　二是交通设施 相对滞后，市区停车场建设、安全设施不到位；警力不足、个别民警素质不高，不能胜任新形势下公安交管执法工作的要求，队伍建设有待加强。

　　三是交通秩序管理有待于加强。套牌车、报废车辆违法行驶现象存在；非法营运扰乱了正常的营运秩序，增加了城区交通压力；个体摊贩占道为市造成道路拥挤；校车超员现象普遍存在，安全隐患较大。

二、对策

　　第一、深入宣传交通法规，进一步增强全民的交通安全意识。要围绕“降事故、保安全、保畅通”不断加大道路交通法规宣传力度，整合宣传教育资源，把《道路交通安全法》纳入"五五"普法总体规划，认真制定方案，切实组织实施。广播、电视等媒体要依法履行道路交通安全宣传教育的义务，定期利用新闻报道、案例剖析、公益广告等形式，普及道路交通安全知识，提高全民法制意识。教育行政部门、学校要将道路交通安全纳入法制教育内容，并将学生遵守道路交通法律、法规情况纳入操行评定，使学生自觉遵守交通规则。

　　第二、加强执法队伍建设，进一步提高交通管理水平。要牢固树立“立警为公、执法为民”的理念，大力加强事故预防工作和执法规范化建设，严格落实“交警警务公开”制度，出台便民利民措施，端正执法理念，严格执法程序，统一执法尺度，规范执法行为，既严格执法，又热情服务。要加强廉政建设，坚决防止和杜绝人情案、关系案。要加强交通管理能力建设，拓宽车管服务渠道，提高车管服务水平，加大逃逸事故侦破工作，不断提高交通行政执法水平。要加强内部管理监督，完善检查考核，健全监督机制，促进法律的正确贯彻实施，努力实现“两降一升”公正和谐的执法目标。

　　第三、完善交通设施建设，进一步优化交通安全环境。要加强交通线路建设改造，科学设置市区停车场，解决机动车乱停乱放问题，提高 车辆的通行率。要加快道路交通安全管理设施建设，建设完善现代化交通标志标线、信号灯等交通设施。要落实道路交通安全管理工作的经费保障，进一步改善交通执法装备，增加警力，加大科技投入，确保道路交通管理工作的正常开展。

　　第四、实行部门联动，进一步推进道路交通安全综合治理。交通、建设等部门在新建、改建、扩建道路、桥梁时要按照规定和规范，合理设置完善交通标志等交通设施，及时消除道路安全隐患。规划部门在审批城市道路沿线的大型建筑及其他重大建设项目时，要事先征求公安交警部门的意见，组织进行交通影响评价。 教育部门要协助公安交警狠抓校园周边交通安全隐患整治，加大对校车的监管力度，确保学生行路安全。农机部门要加强对拖拉机等农用机械的登记发牌管理，加大对农机驾驶人员的安全教育，严格农机驾驶证的考核发放。各车辆管理单位要按照公安交警部门的要求，落实交通安全责任，整改安全隐患，防范和减少交通事故。保险公司要从大局出发，增强社会责任，积极开展交通事故第三者责任险保险业务。政府要积极推行交通事故社会救助资金的建立。