对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知

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广东省江门市人民政府办公室


江府办［2008］15号
关于印发《江门市区经济适用住房管理实施办法》的通知



蓬江、江海、新会区人民政府，市直各单位：

 《江门市区经济适用住房管理实施办法》业经市政府十三届十七次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

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江门市人民政府办公室

二○○八年三月十一日



江门市区经济适用住房管理实施办法

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第一章 总 则

 第一条 为解决市区低收入家庭住房难的问题，进一步完善社会住房保障体系，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）,建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房［2007］258号）和省政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府［2008］3号）精神以及有关政策规定,结合江门市区实际,制定本实施办法。

第二条 本实施办法所称的经济适用住房,是指享受优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本实施办法的适用范围包括蓬江区、江海区和新会区。

 蓬江区、江海区的经济适用住房建设与管理由市本级组织实施；新会区的经济适用住房建设与管理由新会区人民政府组织实施。以下条款中的“市”指市本级，“区”专指新会区。

第四条 经济适用住房建售遵循总量调控、困难优先、满足急需、公开公平的原则。

第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

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第二章 优惠政策

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第六条 经济适用住房享受以下优惠政策:

（一）建设用地以行政划拨方式供应;

（二）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，相关减免的收费项目由市（区）物价局核定;

（三）项目外基础设施建设费用由政府负担;

（四）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款;

（五）购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，符合《个人住房贷款管理办法》规定，并提供准予购买经济适用住房的证明,个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率;

（六）符合住房公积金贷款条件的，优先向购买经济适用住房的个人发放住房公积金贷款。

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第三章 建设管理



第七条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可由市（区）政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。

第八条 参加经济适用住房建设项目招投标的建设单位,应当具备相应资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第九条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,优选规划设计方案;经济适用住房建设严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备。

 经济适用住房小区外的基础设施如道路、水电、通信、电视、照明等，同步规划和建设。

第十条 经济适用住房每套建筑面积控制在60平方米左右。

第十一条 经济适用住房的建设要按照有关法律、法规、基建程序以及市政府投资工程建设管理的有关规定办理，并将工程预算报财政部门审核，确认其具体的支出数额。建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任。

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第四章 价格管理



第十二条 经济适用住房价格由市(区)物价局会同市(区)房产管理局按照国家经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定,报市(区)人民政府同意后向社会公示。

第十三条 经济适用住房销售实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何费用。

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第四章 准入和退出管理



第十四条 同时符合下列条件的可以申请购买经济适用住房：

(一)具有市区城镇户籍5年(含5年)以上；

 (二)家庭收入符合市(区)人民政府划定的低收入家庭收入标准；

 (三)无住房或现住房面积低于市(区)人民政府公布的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市（区）房产管理局和市（区）民政局根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第十五条 经济适用住房的申请购买按照下列程序办理：

(一)申请。申请人在申请购买经济适用住房期限内向市（区）房产管理部门提交下列资料:1.《购买经济适用住房申请表》；2.户口簿、身份证复印件；3.住房情况证明;4.年收入证明；5.婚姻状况证明。

(二)受理。对符合本办法规定条件的，市（区）房产管理局予以受理，并出具受理凭证；按规定不予受理的,出具不予受理凭证。

(三)审核。市（区）房产管理局在受理之日起20个工作日内完成审核，发放准予购买经济适用住房的核准通知。有关职能部门协同做好年收入和住房情况的核实工作。

(四)公示。经审查符合条件的申请人，公示其基本情况，公示期为15个工作日。

(五)办理手续。经公示无异议的,给申请人办理相关手续；有异议的，进行核实，经核实不符合条件的，不予办理相关手续，并出具书面通知。

第十六条 经济适用住房建设项目取得预(销)售许可证后，方可进行预(销)售。

第十七条 经济适用住房预(销)售按照下列程序进行:

(一)销售公告。市（区）房产管理局将全部房源信息通过媒体进行预(销)售公告，公告内容包括房源位置、数量、基准价格、建设单位、销售方式、售房时间及拆迁安置情况等。

(二)入围排序。市（区）房产管理局根据房源数量与申请数量的一定比例和申请人住房困难程度排序确定入围名单并予公示,公示期为15个工作日。选房顺序以公开摇号方式确定。排序及公开摇号在市（区）监察部门、公证部门及入围市民代表监督下进行,并依法公证。

(三)入围公告。市（区）房产管理局将入围申请人名单及选房顺序在媒体上公告。

(四)公开选房。建设单位按市（区）房产管理局制定的选房方案进行销售。申请人按公告的选房顺序到建设单位选房购买，符合条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

第十八条 购买经济适用住房后，按规定办理权属登记。市(区)房产管理部门在办理权属登记时，注明经济适用住房、购买价格、面积和划拨方式供地。

第十九条 经济适用住房属政策性住房，购房人拥有有限产权，只能用于符合条件的购房家庭居住，不得出租。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。回购后的经济适用住房继续出售给市区低收入住房困难家庭。

第二十条 购买经济适用住房满5年，购房人需转让经济适用住房的，政府享有优先回购权；政府不回购的购房人可将经济适用住房上市交易，但需要将增值收益部分不低于70%的比例作为土地收益等价款上缴政府；也可以按政策规定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。上述规定在经济适用住房购房合同中予以明确。

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第五章 管理机构和部门职责



第二十一条 市或区发展改革局负责会同其房产管理局、国土资源局、规划局、财政局和建设局等行政管理部门根据市(区)住房需求情况编制经济适用住房的长远发展规划和年度计划,报同级人民政府批准执行。

第二十二条 市国土资源局编制经济适用住房建设用地年度计划,保证经济适用住房用地的需要。

第二十三条 市（区）规划局优先审批经济适用住房规划方案。

第二十四条 市（区）财政局协助经济适用住房建设单位落实建设资金的筹措和专项资金的审批工作。

第二十五条 市（区）建设局优先办理经济适用住房建设报批手续，负责经济适用住房年度建设计划的实施和督促计划的落实,对经济适用住房的质量安全进行监督，把好竣工验收关。

第二十六条 市市政局(建管中心)、区相关职能部门可受政府委托负责经济适用住房工程代建工作。

第二十七条 市（区）物价局会同市（区）财政局公布经济适用住房建设中免收行政事业性收费的具体项目。

第二十八条 市（区）民政局负责审核市区低收入家庭经济状况，出具具体意见。

第二十九条 市（区）房产管理局负责经济适用住房的申请审核、分配和管理工作。

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第六章 监督管理



 第三十条 以经济适用住房名义,变相进行实物分配或房地产开发经营的,由有关部门责令改正,并依法追究单位和有关人员的责任。

第三十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况,骗购经济适用住房的,由市（区）房产管理局限期按原价格并考虑折旧等因素作价回收所购住房或责令购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由市（区）房产管理局提请有关部门追究相关责任人的责任。

第三十二条 国家机关工作人员,在建设、管理经济适用住房过程中，有下列行为的,由有关部门按规定给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

 (一)未按规定程序和时限办理的;

 (二)不按照规定收费的;

 (三)弄虚作假,协助当事人隐瞒真实情况的;

 (四)索取和收受他人财物的;

 (五)其他不依法依规履行职责或者履行职责不力的。

　　第三十三条 本实施办法自2008年2月4日起施行。如国家和省出台有关经济适用住房管理的新规定，则按新的规定执行。


王某与南京天杰冷气装饰工程有限公司侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
江苏省南京市中级人民法院（2009）宁民三初字第30号、江苏省高级人民法院(2009)苏民三终字第0187号判决书。

二、案件要旨
企业可采取与涉密员工签订的劳动合同中增加脱密期的规定，与员工签订《离职保密协议》，对保密义务和竞业禁止义务等予以明确；或要求员工提供人事保证人，由企业与该保证人签订人事保证合同以及采取投保雇员忠诚保险等方式，做好离职员工的管理工作，并保证在发生离职员工的泄密事件时，可以获得有效、及时的法律救济。

三、基本案情
原告天杰公司成立于1997年6月17日，经营范围包括中央空调、室内装璜设计、施工及其相关设备、材料销售；水处理及中央空调设备维保工程等。
2006年10月，被告陈某进入天杰公司工作。2008年1月，陈某（乙方）与天杰公司（甲方）续签的《聘用合同》中约定，乙方任甲方的经营综合部副经理，乙方不论何时何地在任何环境下均须严守甲方公司的商业秘密。2007年2月9日，陈某等5人签署一份《承诺书》，承诺作为天杰公司的销售主管，不管任何原因离开公司，均不得泄露天杰公司中央空调水处理、维保技术和商业秘密，如违反承诺，自愿赔偿天杰公司违约金2万元。2008年4月，陈某向天杰公司提出书面辞职报告，承诺在辞职后的两年内不再从事水处理及主机维保的经营活动，并注明正式离职时间为2008年4月30日。
被告王某于2006年12月进入天杰公司，2007年12月，被告王某（乙方）与天杰公司（甲方）续签了《聘用合同》，其中约定：工作中一切事宜以员工手册及公司各项管理规定为准；不论在何时何地任何情况下，乙方不得泄露甲方商业秘密，不得利用甲方商业秘密或商业资源从事任何赢利性的工作。合同期内乙方不得在除甲方以外的单位兼职。2008年4月1日，天杰公司与王某签订《关于提前终止王某聘用合同的协议》，约定双方自2008年7月18日起终止劳动关系，并约定王某不得泄露天杰公司的商业秘密，不得利用天杰公司的商业秘密或商业资源从事任何个人可获得利益性的工作。
2007年6月至8月，天杰公司与案外人罗莱公司签订《中央空调系统水处理工程合同》、《中央空调制冷主机养护工程合同》等四份合同，约定由天杰公司为罗莱公司提供中央空调系统水处理工程、制冷主机养护工程等服务事项。根据天杰公司提供的一份填表日期为2008年3月1日的《天杰公司空调水处理客户状况考核表》显示，罗莱公司的主要联系人为被告陈某，其中包括以下信息：罗莱公司及其负责人姓名、职务、联系电话，空调主机性质及冷量、系统状况及保存水量、成功级别等。
2008年2月27日，被告约维公司成立，法定代表人为被告王某，经营范围包括空调销售及售后服务、水处理系统的安装、施工等。2008年4月10日，约维公司与罗莱公司签订《中央空调系统水处理及制冷主机维护工程合同》一份，合同约定由约维公司向罗莱公司提供中央空调服务，包括中央空调系统水处理、中央空调制冷主机维护保养等，合同总价为7万元，合同期限为一年。
天杰公司得知后，主张罗莱公司、好又多连锁店两家客户及其需要空调水处理或维保等相关的经营信息属于其商业秘密，并以王某、陈某及约维公司侵犯其商业秘密为由向南京市中级人民法院提起诉讼。在一审庭审中，天杰公司明确表示其在本案中仅指控被告侵犯商业秘密的不正当竞争行为，而对王某、陈某是否应当承担竞业限制的责任不予主张。
一审法院根据天杰公司的申请，向案外人好又多管理咨询服务有限公司发出调查令，令其提供约维公司于2008年4月左右与好又多连锁店签订的《中央空调制冷主机维保合同》及相关投标书、报价方案。嗣后，天杰公司持以上调查令调取了下列证据：约维公司与案外人南京诚隆商娱购物中心有限公司签订的《苏皖门店空调主机维保合同》及附件、《投标承诺书》、《礼品及馈赠的规定》，该合同附件3为“各关联公司资料和空调主机型号、数量、维保费用汇总表”，记载合同项下的关联公司包括南京诚隆商娱购物中心有限公司、无锡诚隆超市有限公司等7家主体。

四、法院审理
南京市中级人民法院经审理后认为，本案当事人争议的焦点有二：
一、关于天杰公司所主张的商业秘密是否成立。
1、关于罗莱公司及其相关经营信息。根据相关证据，该信息系天杰公司指派特定员工长期公关联系所形成，天杰公司与罗莱公司于2007年曾经签订服务合同，天杰公司还专门制作了客户状况考核表对包括罗莱公司在内的相关客户进行跟踪记录，对相关信息进行整理归纳，其中包括客户名称、主要负责人姓名、职务及联系电话等公众较易获得的信息，还包括客户所使用的空调主机性质及冷量、维保状况、签约可能性等公众通过普通渠道难以获得的特有信息。可见，上述信息不为公众所知悉，并能为天杰公司带来经济利益；同时，天杰公司在员工手册和劳动合同中均规定或约定了有关保守公司商业秘密的内容，王某、陈某在终止劳动关系协议或辞职报告中亦承诺离职后不泄露天杰公司商业秘密或两年内不从事同行业工作，可见，天杰公司已经对可能接触到商业秘密的员工均告知相应的保密义务，虽然以上规定或约定未对商业秘密的范围作详细阐述，但结合双方对竞业限制的相关约定和王某、陈某的承诺来分析，王某、陈某应当明知罗莱公司及相关经营信息属于双方约定保密的范围。综上，罗莱公司及其相关经营信息符合法律规定的商业秘密的构成要件，天杰公司有权对该项商业秘密主张权利。
2、关于好又多连锁店及相关经营信息。天杰公司未与其所主张的该客户实际发生交易，其所提供的客户状况考核表上虽记录有“秦淮区好又多”等客户资料，但主要是客户名称、联系方法等信息，不足以证明该客户系天杰公司付出特殊劳动所建立的潜在客户信息。同时根据记载，该客户的主要联系人并非陈某，且所记录的客户名称与天杰公司所举证证明的王某、约维公司、陈某涉嫌侵权的客户名称不相一致，与本案不具有关联性。故对天杰公司主张好又多连锁店及相关经营信息系其商业秘密的诉讼请求不予支持。
二、关于天杰公司所指控的侵权行为是否成立。
王某、陈某原系天杰公司职员，陈某作为罗莱公司的主要联系人，接触并知悉罗莱公司的相关经营信息，而陈某与王某系夫妻关系，在没有相反证据的情况下，应当认定该两被告均接触了天杰公司所主张的商业秘密。王某在尚未从天杰公司处离职时即成立约维公司并担任法定代表人，约维公司成立后不久即与罗莱公司建立服务合同关系，王某、陈某、约维公司具有明显侵权故意，应当认定王某、陈某违反保密约定，向约维公司披露其所掌握的商业秘密；约维公司明知王某、陈某的违法行为，仍然使用天杰公司商业秘密，王某、约维公司、陈某的行为均构成侵犯天杰公司商业秘密的不正当竞争行为，并构成共同侵权，应承担相应的民事责任。
综上，法院判决：被告约维公司、王某、陈某立即停止侵犯天杰公司商业秘密的不正当竞争行为；王某、陈某继续承担保密义务，直至上述商业秘密已为公众知悉时为止；、约维公司、王某、陈某于判决生效之日起十五日内赔偿天杰公司经济损失4万元及为制止不正当竞争行为所支付的合理费用1万元。
判决后，王某、陈某、约维公司均不服，并由王某上诉至江苏省高院。称：被上诉人天杰公司未明确员工应当保守的商业秘密的范围，其客户信息均是为公众所知的普通信息，罗莱公司的客户信息不构成商业秘密；约维公司与罗莱公司之间建立的服务合同关系，系通过公开招投标方式取得，不构成侵权；一审判决王某赔偿天杰公司经济损失及其他费用错误。因此请求：撤销原判，驳回天杰公司的诉讼请求；判令天杰公司承担本案一、二审诉讼费。约维公司、陈某答辩称：同意王某的意见。
天杰公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
江苏省高院认为：被上诉人天杰公司的客户信息中关于罗莱公司所使用的空调主机性质及冷量、系统状况及保存水量、维护状况等特有信息，通常只有通过对该空调的维护才能知悉，公众通过普通渠道难以获得。上诉人王某主张该信息是为公众所知的普通信息，但并未提供证据予以证明，故上诉人关于被上诉人的客户信息是为公众所知的普通信息的上诉理由没有依据；其次，在与上诉人签订的《聘用合同》和《关于提前终止王某聘用合同的协议》中，被上诉人均明确了上诉人不得泄漏天杰公司的商业秘密，不得利用天杰公司的商业秘密从事盈利工作。被上诉人的员工手册也明确规定，员工不得泄漏、不得利用公司的商业秘密。对于经营空调维护业务的公司来说，掌握客户空调的特有信息至关重要，因此，该信息属于员工应当保守的商业秘密。作为空调维护行业的从业人员，上诉人对此应当是明知的。故上诉人以被上诉人未明确商业秘密的范围为由，主张罗莱公司的上述信息不属于商业秘密，法院不予支持。
关于上诉人王某是否侵犯了被上诉人天杰公司的商业秘密。上诉人认为约维公司与罗莱公司签订的空调维护服务合同，系通过公开招投标方式取得，故其未侵犯天杰公司商业秘密。但通常来说，公开招投标须经过严格的法律程序，并制作相应的招投标文件。但上诉人仅有罗莱公司的证明，而未提供相应的招投标文件，故不足证明其与罗莱公司的空调维护服务合同系通过公开招投标方式取得。因此，上诉人关于其未侵犯被上诉人商业秘密的上诉理由不能成立。
最后，关于一审法院判决王某等赔偿天杰公司经济损失及其他费用是否适当的问题。由于天杰公司因王某、约维公司、陈某的侵权所遭受的损失无法查明，一审法院在综合考虑约维公司与罗莱公司之间的7万元空调维护服务合同标的以及王某、约维公司、陈某侵权行为的时间、情节、主观恶意程度、所处行业的性质、利润率等因素的基础上，酌定其共同赔偿天杰公司经济损失4万元并承担天杰公司为制止侵权所支付的合理费用1万元，符合法律规定。上诉人认为一审法院判决其承担上述赔偿责任错误，但其并未提供有效证据予以证明。故对其关于一审法院判决其赔偿天杰公司经济损失及律师费错误的主张，法院亦不予支持。
综上所述，江苏省高院作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。

五、律师点评
本案中，天杰公司为保护其商业秘密，在员工手册和公司的管理制度中都规定有员工的保密义务，甚至在员工辞职时还与其签订《关于提前终止聘用合同的协议》，约定不得泄露、利用公司的商业秘密从事个人盈利性活动，但最终却还是被员工在跳槽后所创立的公司侵犯了自己的商业秘密权。那么，在企业知道员工即将离职时，企业可采取哪些方式来对离职员工进行管理，防范商业秘密外泄的风险呢？
面对离职员工管理问题，企业首先可采取的是未雨绸缪式的防范方式，即在与涉密员工签订的劳动合同中增加脱密期的规定。所谓脱密期，按照劳动部《关于企业职工流动若干问题的通知》第2条规定，即用人单位与掌握商业秘密的职工在劳动合同中约定保守商业秘密有关事项时，可约定在劳动合同终止前或该职工提出解除劳动合同后的一定时间内(不超过六个月)，调整其工作岗位，变更劳动合同中相关内容。在这段期间，企业可通过采取一些措施将涉密员工与商业秘密分离开，减少其进一步接触商业秘密的机会，从而达到保护企业商业秘密的目的。
其次，在员工告知企业其即将离职时，企业可通过与员工进行谈话，对离职员工进行“离职调查”，了解其之后的去向、在职时拥有的秘密资料移交等情况，必要时与员工签订《离职保密协议》，对保密义务和竞业禁止义务等予以明确的约定，使员工清楚自己违约所要承担的法律责任。同时，须敦促员工按照公司程序清退其手中所有的企业有关资料、文件、存储设备等，并完成手头工作的交接。对于未完成所有手续即擅自离职的员工，则不予办理离职的其他手续。
最后，在实践中，有不少的企业都要求关键岗位员工提供人事保证人，由企业与该保证人签订合同，约定若因被保证的员工在职期间、离职后因职务上的行为（包括泄露商业秘密）而应对企业负损害赔偿责任时，由保证人代负其责的合同。其目的在于将来若因员工的行为导致企业受有损害时，对员工的损害赔偿请求权能够得到实现。另外，企业还可采取投保雇员忠诚保险的方式，对因员工行为致使的商业秘密外泄的风险进行转嫁。雇员忠诚保险是以被保险人（企业）的员工因欺诈、贪污、侵犯企业商业秘密等不诚实或者犯罪行为导致被保险人直接损害为保险标的的一种保险，具有保证保险与财产保险的双重性质。在美国，企业购买雇员忠诚保险已成为了防范雇员诚信风险的主要举措。


编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。